万科 上海万科浦江镇127#地块项目销售策略 80.ppt

客户消费心理 新颖的产品设计，出于收藏心理 镇区整体规划 地下面积的赠送 价格抗性，性价比低 地段 大面积联排产品 未购客户 心理抗性 已购客户对项 目的认同点 建筑风格过于现代，审美疲劳 花园面积过小 超大面宽设计 景观 开放式社区，安全、私密和幽静等问题存在 混合型社区，不显尊贵感，担心服务质量 启示 ?对徐汇区、长宁、静安等区域高端公寓客户挖掘不充分 ?媒体通路不够全面 ?客户对新浦江城院邸产品的好恶，本案产品设计时作为参考 ?经济承受能力较强的全市客 ?浦西客比例多于浦东客，自住客多于投资客 本案目标客户特征 随着区域不断成熟，产业导入的外来客户比例将放大（其中江 浙地区为多）从事物流、贸易等客户的比例将增长；城市别墅 对市中心中高档公寓客形成客户分流 模拟客源分布图 （工作区域） ?自住客大约占七成的比例 ? 35-50 岁之间， 3 口之家居多 ?从事服装、物流、贸易和科技等产业老板和高管居多 ?多为第三次置业人群，对产品挑剔 ?其还款能力较强 ?看好浦江镇区规划及发展的 ?工作及生活跟城市关系密切的，追求生活及工作的平衡，以事业作为目前发展阶 段的中心 ?注重性价比，注重产品附加值 ?比较在乎周边配套、小区生活品质、服务、生活成本和生活便利性 ?属于全市性的客群 客户特征描述 三、未来竞争市场 本案地块 用地 29Ha, 总建面 22.7 万 M 2 , 住 宅 10.4 万 KM 2 , 商业 12.2 万 M 2 未出让土地 约 60ha 上海国金 31.5ha 容积率 1.26, 规划总建面 39.7 万 M 2 , 其中居住 15 万 , 商办 24.7 万 未出让土地 约 117ha 1.2KM 2 动迁基地 动迁调换基地 未出让土地 约 90ha 上海国金 26ha 容积率 1.10 , 规划总建面 28.8 万 M 2 , 其中居住 26.3 万 , 商办 2.5 万 天祥华侨城 2KM 2 容积率 0.65 , 规划总建面 130 万 M 2 , 其中居住 80 万 , 办公 27 万 , 商 业 23 万 , 规划人口： 2.5 万 1.5KM 2 世博家园 浦江世博家园 1 1 2 3 2 2 1 3 1 2 ? 目前区域出让地块基本集中于意大利风貌区核心区内， 共分为 9 个细分地块项目 直接竞争区域 本案 鹏欣地块 预计 07 下半年 -09 年 底浦江镇区域可能上 市的项目 总建面 28 万平方米 容积率 1.10 （预计未来 1-2 年） 总建面 50 万平方米 容积率 1 ，预计今年下 半年第一批房源上市 此为规划方案，政策后 调整方案尚未批出 建筑产品类型 一品漫城 国金一期 新浦江城 独院别墅 户数 _ 129 39 面积段（ m 2 ） _ 274 － 434 290-320 联排别墅 户数 89 116 40 面积段（ m 2 ） 199 － 236 230 180 － 200 四层公寓 户数 84 _ 251 面积段（ m 2 ） 150 － 160 ； 220 － 222 _ 150 － 165 ； 180 － 195 ubran villa （ 5 层） 户数 _ _ 32 面积段（ m 2 ） _ _ 252 （复式 380 ） 六层公寓 户型 _ 288 _ 面积段（ m 2 ） _ 2 ＋ 1r/3 ＋ 1r ： 153 － 169 _ 花园洋房 户数 180 _ _ 面积段（ m 2 ） 2r:91 ； 3r:115-140 ； 4r:150-157 _ _ 小高层 户数 520 1516 168 面积段（ m 2 ） 2r:103-104 3r:112-124 2r:125.5 ； 2r:77 － 87 3r:155 － 170 4r ： 180 － 186 2r:110 ； 3r:135 ； 4r:175 本案周边区域项目产品线解读 此为规划方案，政策后调整方案尚未批出 预估 07 年 -09 年底 , 可预测的直接竞争市场 国金项目（ 127 套院邸， 274 － 434 平方米） 新浦江城（ 39 套院邸， 290-320 平方米） 国金项目未来成为本案主要的直接竞争，其产品与新浦江城院邸产品相近 600 万、 800 万级独东别墅分布情况 间接竞争市场 项目名称 容积率 1 白金瀚宫 0.3 2 古北佘山 0.22 3 恒联名人世家 0.25 4 佘山银湖 0.28 5 佘山 3 号 0.39 6 圣堡 0.28 7 沁风雅泾 0.3 8 观庭 0