营销策划 中房凌云花园市场营销策划.pdfVIP

营销策划 中房凌云花园市场营销策划 目录 1 项目概况 5 2 市场调研 7 2.1 沈阳市房地产市场状况调 7 2.1.1 沈阳市居民住房消费意愿分析 7 2.2 沈阳市相关的政策法规 8 2.3 沈阳市的房地产价格 9 2.3.1 2003 年 1 月沈房市场综述 9 2.3.2 2003 年 2 月沈房市场综述 11 2.3.3 2003 年 3 月沈房市场综述 12 3 项目分析 15 3.1 自身项目分析 15 3.1.1 公司背景： 15 3.1.2 项目自身优势 15 3.1.3 项目自身劣势 17 3.2 竞争项目分析 17 3.3 目标客户分析—居民住房消费需求预测 18 3.3.1 房地产的未来发展趋势 —我国住宅建设面向中低收入家庭 18 3.3.2 沈阳市居民住房消费层次分析 18 3.3.3 购房者年龄分析 19 3.3.4 购房者对环境的要求 19 4 推广策略 20 4.1 推出时机策略 20 4.2 楼盘定价策略： 20 4.2.1 定价策略的概念 20 4.2.2 楼盘定价策略涉及的两个方面 21 4.2.3 凌云花园的的定价策略 23 4.3 楼盘包装策略 26 4.3.1 包装的作用 26 4.3.2 凌云花园的包装策略 26 4.4 广告宣传策略 27 4.4.1 广告宣传的重要性 27 4.4.2 广告宣传策略的步骤 27 4.4.3 凌云花园的广告策略 30 4.5 促销活动策略： 30 4.5.1 促销及促销策略 30 4.5.2 促销的方式 31 4.6 凌云花园的促销策略 32 5 销售计划 32 5.1 销售目标计划： 32 5.2 销售成本计划： 32 6 销售评估 32 6.1 销售实施的执行： 32 6.1.1 销售实施的概念 32 6.1.2 营销执行的工作细项 32 6.1.3 凌云花园销售实施的执行 32 6.2 销售控制 32 6.2.1 销售控制的作用 32 6.2.2 销售控制的步骤 32 6.2.3 销售控制方法 32 主要参考文献 32 附录 32 英文资料 32 译文 32 中房凌云花园市场营销策划 1 项目概况 凌云花园位于方家栏路 32 号—沈阳东南部，毗邻方家栏森林公园，是中房集团在沈 阳的第二个项目。其东面是新建住宅、西面是规划路、南面是方家栏路、北面是辽宁省武 警总队一支队。凌云花园占地 15 万平方米、总建筑面积 20 万平方米、容积率﹤1.5 绿化 率达 40% 、建筑密度为30% 、是一个大型的、综和的生活园区。 中房凌云花园整体上采用现代风格的建筑设计。主要部位高级外墙面砖饰面，显居住 者的“体面”；住宅全部坡屋顶设计，顶层层高在2.8—4.6 米。留出更充分的创意空间； 超大视野的阳台，部分南卧室飘窗设计，充分体现了现代人对建筑设计的要求；户型在 88 平方米到 168 平方米，使多种户型可供客户任意选择。24 小时惠天热网；每户可配有ADSC 接口。客户可以享受到办公、教育、购物、就医等信息时代的高速健康。东芝电梯房以及 金德铝塑 PRR 管材等等。 建筑标准说明: 【主体工程】 外墙采用节能材料,楼板全部现浇。 外墙主要部位装饰采用高级外墙面砖,其余为涂料墙面;坡屋顶采用高级屋面瓦。 【套内装饰配套】 单元门:铸诚牌高级对讲门 进户门:铸诚牌高级对开三防门 阳台及窗:大连实德型材高级中空塑钢窗 地面:水泥压光(厨卫除外) 墙面:高级大白饰面 室内门:预留洞口 厨房:墙面抹灰 卫生间:墙面抹灰,地面做高级防水,上下水预留接口 室内照明:预留灯位,设置高级开关、插座 有线电视、卫星电视插座接入客厅；ADSL 接口接入客厅，电话接口接入客厅及卧室。 【公共部位】 楼梯采用不锈钢扶手、理石地面。东芝电梯，楼梯间照明采用高级声光控灯。 【其他】 给水：采用高级 UPVC 管材。 排水：采用高级 UPVC 消音螺旋管材 供暖：惠天热网 24 小时供暖，分户独立，金德高级铝塑P