重庆渝能寸滩项目案定.pdf

营销策划 重庆渝能寸滩项目营销策 划案定 前言 近两年以来，以北部新区为代表的“三北区域”房地产市场发展迅速，商品房施、 竣工面积以及交易量位居主城区前列，土地供应持续增加，受到重庆市乃至全国众多 品牌开发企业青睐，“三北区域”也成为重庆市房地产开发热点最集中的区域。 重庆立业房地产顾问公司受渝能房地产开发公司委托，对位于北部新区寸滩片区 1000 余亩地块进行项目开发方向、定位以及规划建议的营销策划。 本次工作以市场研究为起点，通过对市场现状以及地块自身状况等客观条件的研 究，为项目定位、项目规划建议等提供科学依据，通过较强针对性，为项目赢取市场 机会等提供参考依据。 重庆立业房地产顾问有限公司 二 00 六年二月 第一篇 开发方向研究 1 市场研究 1.1 市场现状 1.1.1 重庆市经济发展现状概况 提要：通过主城区和江北区、渝北区横向以及纵向的宏观经济环境对比，分析江北区、渝北区在 重庆市经济地位以及经济增长的主要动力来源，产业调整、人口消费力特点等，前瞻区域宏观经 济、产业的未来发展走向和房地产的消费特征。 1.1.1.1 国民生产总值重要指标及主城各区经济发展状况分析 提要：通过国民生产总值及主城区各区的经济指标展示及分析，一方面了解重庆市主城各区的发 展轨迹，另一方面是通过区域的对比寻找江北区、渝北区经济运行的差异化特征，进一步合理评 估消费支撑及竞争优势。 ◎重庆市国民经济持续、快速、稳健增长，GDP 增长率超过全国平均水平。 2000-2004 年重庆市 GDP 走势 数据来源：2000-2004 年重庆市统计年鉴 在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释 放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2000-2004 年 GDP 年均增长率约 13.8%,宏观调控 政策对全市经济发展方向、产业结构的调整，使得全市经济总体呈现加速发展态势，GDP 增长率 超过全国平均水平，未来经济发展将在继续现有水平的基础上持续发展。 ◎主城传统老城区（九龙坡、渝中区、沙坪坝）经济稳步增长，渝北区等新兴区域发展迅速。 2003-2004 年重庆主城区区域 GDP 对比图(亿元) 数据来源：2004 年重庆市统计年鉴、2005 年重庆领导干部手册 注：渝北区含北部新区统计年鉴数据下同 近年来重庆主城区域经济呈现稳步、快速上升态势。2004 年，九龙坡区、渝中区、沙坪坝区 位列主城 GDP 增长前三甲，组成第一梯队，三者分别依托工业、商贸、教育及工业等产业优势， 取得显著的国民经济增长。江北区、渝北区处于第二梯队，2004 年 GDP 总额超过 90 亿元。 随着北部新区工业产业的快速发展，致使统计年鉴中的渝北区GDP 同比增速达38.1% ，区域 经济前景看好。 ◎传统老城区人均 GDP 位于前列，江北区、渝北区经济稳步增长。 2003-2004 年重庆市主城区区域人均 GDP 对比图(千元) 数据来源：2004 年重庆市统计年鉴、2005 年重庆领导干部手册 重庆市主城区人均GDP 持续稳步上升，传统商贸中心渝中区、工业基地大渡口区常驻人口数 相对较小，人均 GDP 排名前二位。 九龙坡和沙坪坝区 GDP 虽高，但人口基数相对较大，人均GDP 处第二梯队。但两区增长率仍 赶上了平均增长率，特别是沙坪坝区随着产业布局的调整、西部新城及重庆大学城的规划，区域 后期发展潜力较大。 北碚区、渝北区、巴南区由于农业人口仍占据较大比例，人均GDP 处于主城各区下游水平， 其中渝北区同比增速远远高于平均增速，区域经济发展前景良好。江北区人均 GDP 处于主城区中 流位