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成都航空港住宅综合项目全程营销代理提案 2005年12月 航空港住宅综合项目 全程营销代理提案 目 录 第一部份：市场调研报告 第二部份：项目定位分析 第三部份：项目产品建议 第四部份：市场营销策略 第五部份：整合推广策略 第一部分 市场调研报告 宏观政策 2006年政府加大对中小户型住宅用地的供应 2006年政府进一步对房地产市场的调控，抑制投机行为 提高房地产贷款利率，从金融上调控房地产发展方向 房地产信贷证券化，进一步促进房地产的开放式发展进程 房地产业进一步向高峰期迈进，发展速度加快，激烈竞争与与巨大机遇并存，生产对口的产品、进行有效的风险控制成为保证开发商发展的基础。 成都房地产（住宅）市场现状 供需相对平衡 置业需求旺盛 房价稳步上升 产品品质提升 市场竞争激烈 良性发展 稳步提高 项目开发背景 一环路内：4500-6000元/平米 二环路内：4000-5000元/平米 三环路内外（现阶段开发热点区域）：3000-4500元/平米 绕城高速内外及周边地区：2000-3000元/平米（别墅等高端品除外） 区内分布有信息工程学院、四川大学、西南民族学院等多个高校，人文氛围较浓。 区域内房地产开发自九十年代初期便开始，由于各种原因在机场路沿线也遗留了大量烂尾楼项目，导致区域内房产项目的市场接受度不高，很长时间没有新的商品房开发项目推向市场。 2005年下半年，区域内有多个开发项目推出市场，区域房产市场逐渐复苏。 区域市场 本案 温哥华 花园 南丽湾 翰林 南城 川大 河畔 市场调研篇：区域房产开发 航空港片区 温江 华阳 距离成都市中心大约20公里，区域多层住宅均价29700元/平米。目前有和黄、华新国际、置信等知名公司入驻。 距离成都市中心天府广场约16公里，多层住宅均价2400元/平米。 距离成都市中心天府广场约18公里，多层住宅均价2800元/平米。目前有远大、心怡等知名公司入驻。 横向比较，航空港区域距离城市中心更近，但由于区域认可度相对较低，目前商品房均价水平处于较低水平，整体的开发水平也低于温江、华阳等近郊热点片区。 区域近期销售住宅售价调查 说明：区域多层主力价格在2500-2600左右，与靠近城区的类似环域比较价格明显偏低。 地产项目分析 市场调研篇：地产项目分析 区域近期销售主力户型区间 地产项目分析 区域近期销售总价区间 地产项目分析 南丽湾 2300 均价（元/平米） 项目销售已基本完成，仅剩余十多套顶跃120平方以上的房源，尾房价格在2380左右。 销售状况 2005年9月17日 开盘日期 8栋6+1多层 建筑形式 342户 总户数 42-147平米（42-108平米为平层，120-144为顶层跃层） 户型区间 36850平米 建筑面积 22510平米 占地面积 机场路家园国际酒店旁 项目地址 成都皇朝置业有限公司? 开发商 南丽湾 项目名称 地产项目分析 南丽湾现状照片及户型 市场调研篇：地产项目分析 南丽湾现状照片及户型 项目卖点分析： 户型设计实用、方正，纯多层社区符合市场要求，同时相对周边项目较低的价格水平。 项目卖相一般。 地产项目分析 地产项目分析 温哥华花园 2800（多层）、2600（高层） 均价（元/平米） 一期房源目前剩余六十套左右，主要为120平米以上的户型。 销售状况 项目内设置了游泳池、会所，二期为集中商业。社区内实现人车分流，有大量绿化以及水景设置。智能卡管理，半围合组团，保障住户的隐私。 项目配套 2005年7月17日 开盘日期 一期由4幢多层、3幢9+1小高层和1幢14层高层组成 建筑形式 1448户、一期578户 总户数 89-160平米 户型区间 258500平米? 建筑面积 113600平米 占地面积 航空港长江路1号 项目地址 四川温资房地产开发投资有限公司 开发商 温哥华花园 项目名称 地产项目分析 温哥华花园现状照片及户型 地产项目分析 温哥华花园现状照片及户型 项目卖点分析： 项目用地达到一定规模，内部配套完善，物业管理也提出了很高的水平，外资开发商的背景以及项目整体追求的异国风格，部分户型带入户花园的设计，都形成很鲜明的卖点。 项目产品及现场包装在区域竞争中具有优势，是航空港片区内的主要竞争项目。 地产项目分析 地产项目分析 翰林南城 2500 均价（元/平米） 一期一批次房源目前余量不多，二批次房源目前销售70套左右，可选户型尚比较充足。 销售状况 项目内设置了游泳池、会所、篮球场，二期有商业。社区内实现人车分流，有大量绿化设置。 项目配套 2005年10月22日（首次）2005年12月24日（一期二批次） 开盘日期 社区内基本为多层，临机场路分布有小高层 建筑形式 1262户，一期有4