财务视角看地产，实操与AH比较.docxVIP

正文目录 房地产行业财务分析具有特殊性 4 房地产企业的会计处理 5 会计处理围绕地产开发流程，具有一定特殊性 5 拿地阶段是房地产项目开发的前提 5 施工阶段重点是开发成本费用的处理 5 销售阶段，预售制是核心 6 A 股与 H 股财务编制差异 9 资产负债表 9 利润表 15 现金流量表 17 财务报表可靠性分析：核心是经营与财务数据匹配 18 隐性负债：隐藏在财务报表里的负债 19 盈利能力：可持续性的角度分析 19 资产质量：资产价值合理性的视角 20 现金流：与销售数据匹配的情况 20 财务分析重点：三类科目、三大能力 22 资产端 22 负债端 24 现金流 24 偿债能力 24 盈利能力 25 营运能力 26 风险提示 26 图表目录 图表 1： 房地产行业财务分析的特殊性 4 图表 2： 房地产项目开发流程 5 图表 3： 拿地阶段会计处理 5 图表 4： 施工阶段会计处理 6 图表 5： 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第 3 条，开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工 6 图表 6： 《城市房地产管理法》第 45 条规定商品房预售需满足的条件 7 图表 7： 部分地区预售条件 7 图表 8： 销售阶段会计处理 8 图表 9： 地产企业 A 股及 H 股重点会计科目差异比较（仅代表一般情况） 9 图表 10： 货币资金 9 图表 11： 存货 10 图表 12： 应收款项 10 图表 13： 交易性金融资产 11 图表 14： 合同资产 11 图表 15： 其他权益投资 11 图表 16： 长期股权投资 11 图表 17： 投资性房地产 12 图表 18： 固定资产 12 图表 19： 无形资产 12 图表 20： 应付款项类 13 图表 21： 银行贷款 13 图表 22： 应付债券 13 图表 23： 租赁负债 14 图表 24： 所得税 14 图表 25： 土地增值税 14 图表 26： 合同负债 14 图表 27： 非流动负债 14 图表 28： 所有者权益 15 图表 29： 利润表净利润部分 15 图表 30： 融资成本 16 图表 31： 所得税 16 图表 32： 部分科目对应 16 图表 33： 利润表其他综合收益部分 17 图表 34： 投资性现金流部分科目 17 图表 35： 筹资性现金流 17 图表 36： 企业经营与财务数据相匹配是核心 18 图表 37： 财务报表可靠性分析框架 18 图表 38： 房企表外融资的识别方法 19 图表 39： 某部分房企销售收入确认准则比较 19 图表 40： 房企财务分析重点 22 图表 41： 资产端财务分析重点 23 图表 42： 负债端财务分析重点 24 图表 43： 偿债能力财务分析重点 25 图表 44： 盈利能力财务分析重点 25 房地产行业财务分析具有特殊性 房地产企业经营活动与其他行业有较大差异，使财务分析也具有明显特殊性。一是从经营对象看，土储为原料、商品房为产品，原料及产品具有价值高、规模大两大特征，使得存货资产成为财务分析核心之一。二是从全流程看，房企需进行拿地、开工、施工、销售、到售后物业服务等各类经营活动，复杂多样，投资周期长、投资规模大，负债分析是另一核心。三是从地产预售制看，先收钱后交货模式下，现金流入与营业收入不同步。四是房地产企业项目分散、合联营企业众多，财务可调节性较强，仔细甄别是关键。 图表1： 房地产行业财务分析的特殊性 资料来源: 首先，房地产企业投资规模大、投资周期长，资产及负债分析是核心。从资产看，地产行业经营以土储为原料、楼盘为产品，而土储及楼盘等“硬资产”又具有价值高、规模大的特征，因而成为财务分析的一大核心。土地储备是房地产企业经营的基础，反映房企未来成长空间，财务分析需着眼于 “存货”、“投资性房地产”等科目，关注规模、结构、跌价准备、具体项目运营等内容。从负债看，高杠杆特征使得负债分析成为房企财务分析的另一核心。一是在前期拿地及开施工环节，短期需投入大量资金，房企往往需通过外部融资补充资金；二是融资环境不确定性强，当政策收紧、融资环境恶化时，房企资金链压力可能严重影响正常经营活动。 其次，房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，现金流先于利润，是信用分析的重点。我国地产行业特有的预售制下，房企在施工过程中报批获得《预售许可证》后，即可开盘销售实现资金回流。但由于此时还未竣工交房，销售回款无法结转