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（财务分析）房地产投资 项目财务分析 幻灯片 1 第五章房地产投资项目财务分析 第一节房地产投资项目财务分析概述 第二节房地产投资项目财务分析基本报表 第三节传统的财务分析指标 第四节现代的财务分析指标 第五节房地产投资项目财务分析的应用 幻灯片 2 第一节房地产投资项目财务分析概述 一、房地产项目财务分析的含义 是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算 与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房 地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在 财务上的可行性。 幻灯片 3 第一节房地产投资项目财务分析概述 一、房地产项目财务分析的含义 由此财务分析的基本程序是： 1 、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2 、编制基本财务报表。 3 、财务分析指标的计算与评价。 4 、进行不确定性分析。 5 、由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 幻灯片 4 第一节房地产投资项目财务分析概述 二、财务分析的作用 1 、衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来 进行的。 2 、衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来 进行的。 3 、衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。 这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 幻灯片 5 第二节财务分析基本报表 一、现金流量表 1 、现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 现金流入、流出不包括非现金收支，如折旧费、应收款和应付款等。 幻灯片 6 第二节财务分析基本报表 一、现金流量表 2 、现金流量表的种类 （1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为 自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回 收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较 建立共同基础。 幻灯片 7 全部投资现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 … N 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收 入 1.5 其他收入 1.6 回收固定 资产余值 1.7 回收经营 资金 2 现金流出 2.1 开发建设 投资 2.2 经营资金 2.3 运营费用 2.4 修理费用 2.5 经营税金 及附加 2.6 土地增值 税 2.7 所得税 3 净现金流 量 4 累计净现 金流量 计算指标：1 、财务内部收益率（%）；2 、财务净现值（ic=%）；3 、投资回收期（年）；4 、基 准收益率（%） 幻灯片 8 第二节财务分析基本报表 一、现金流量表 2 、现金流量表的种类 （2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作 为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、 财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 幻灯片 9 自有资本金现金流量表 序号 项目 合计 1 2 3 … N 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收 入 1.5 其他收入 1.6 回收固定 资产余值 1.7 回收经营