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某公司向消费者转嫁抵押登记费工商案例分析 【案情简介】 xx 年 8 月初，我局根据对 *** 住房置业担保有限公司涉嫌欺诈消 费者的举报线索进行立案调查。 我们发现， 该公司通过和本市住房公 积金管理中心签订 《*** 住房公积金贷款保证担保业务合作协议书》 ， 要求市区范围内运用住房公积金贷款买房的所有借款人， 只能在该公 司进行担保抵押贷款。 该担保公司在与借款人实际办理抵押担保的过 程中，利用消费者急于取得担保贷款的心理和所处的弱势地位， 通过 单方面事先印制的格式《住房公积金个人住房委托贷款合同》、 《住 房公积金个人住房借款反担保合同》和《 *** 房地产抵押合同》，约 定“乙方（抵押借款人）保证并承诺在本合同签订后，抵押物手续齐 备之日起 30 日内办理产权登记及他项权登记手续，将《房屋他项权 证》送交甲方保管。逾期需承担违约金 50 元/ 天。”以此条款规定， 由消费者办理他项权登记手续并在此之后再将权利证书交至该公司 保管，将自身独立于他项权登记事项之外， 在事实上隐瞒了本应由该 公司与消费者共同申请办理他项权证抵押登记并由该公司承担抵押 登记费的事实真相，向消费者转嫁了由 *** 住房保障和房产管理局房 产登记交易中心收取的抵押登记费（即房屋他项产权登记费），每套 次 80 元的费用。该公司的此种行为，构成了《欺诈消费者行为处罚 办法》第三条所指之行为， 造成消费者承担了本不应该由其承担的责 任与后果，同时也剥夺了消费者获悉真实情况的权利， 依法应予查处。 【争议焦点】 对此案的争议主要存在以下几个方面： 当事人的意见认为：关于对欺诈行为的认定，应当符合《欺诈消 费者行为处罚办法》关于欺诈的定义， 即符合构成欺诈的要件： 第一、 欺诈者主观上有欺诈的故意，第二、欺诈者客观上实施了欺诈行为， 第三、这种行为使对方产生了错误的认识， 第四是对方因该错误认识 而使自己的利益受到了损害。 本案当事人与消费者以签订合同的方式 约定双方的权利和义务， 是平等的民事法律关系， 在办理房地产抵押 登记手续过程中， 购房人从未提出异议， 双方签订的合同是两个民事 主体之间真实意思的表示， 该公司不存在主观欺诈消费者缴纳房地产 抵押登记费的行为。 我局意见认为：该公司的行为，从形式上看虽然也是一种合同违 法行为，但其作为依据国家职能部门颁发的规章而取得特许经营优势 地位的企业， 利用抵押贷款流程的专属性、 与消费者享有上的不对称 性，为减少经营成本而故意隐瞒重要事实，损害消费者的合法权益， 这就属于以不正当的手段欺诈消费者的行为。 本案当事人作为从事房 产抵押担保贷款服务的专业公司， 对国家出台的房地产登记方面的相 关政策理应是优先的知情者和执行者， 更应当知晓其业务流程中相关 费用缴纳的规定。 却通过格式合同相关条款明确约定由消费者办理和 缴纳，将自身独立于他项权登记事项之外， 希望消费者陷入认识错误， 即因他项权登记费是在办理登记手续过程中缴纳的， 理应由己方 （消 费者）承担，并基于该认识错误自觉缴纳了他项权登记费用，从而在 主观上构成了欺诈的故意， 在客观上实施了欺诈消费者的行为， 形成 了将房屋他项权抵押登记费