长江中游城市群省会城市住宅价格空间分异及其影响因素研究.pdfVIP

摘 要 长江中游城市群是实施促进中部地区崛起战略的重点区域，在国家区域发展 格局中占有重要地位。推进长江中游城市群的发展必须提升武汉、长沙和南昌三 中心城市的经济水平以及辐射带动作用，而近十余年内武汉、长沙和南昌三市房 价波动明显且上涨势头迅猛，过高的房价不利于区域经济的健康发展。有效控制 房价，促进长江中游城市群经济发展应当充分研究三市房价的时空演变特征以及 房价的驱动性因素。本文以武汉、长沙和南昌三环以内的部分小区在2017 年9 月到2019 年9 月期间的月平均房价作为基础数据，在三城市房价趋势分析的基 础上 （中观尺度），利用地理加权回归模型并结合GIS 空间分析技术，从微观 尺度研究三个城市的住宅价格空间分异及其影响因素，得到的研究结论如下： （1）武汉、长沙和南昌三市的住宅市场发展处于增长态势，2008 年-2018 年内三市的住宅投资量、住宅销售面积、住宅均价总体均呈上升趋势，且住宅投 55 资占比一直稳定在 %以上，表明房地产产业发展的重心仍然以住宅为主。以单 个城市来分析，武汉市的住宅市场最为火热，其住宅投资量、住宅均价持续居于 首位且增长迅猛。 （2）武汉、长沙和南昌三市房价呈空间正相关且显著聚集，形成了多中心 分布的格局；从内环线到三环线，武汉、长沙和南昌三市的房价逐渐降低，城市 周边区域房价的衰减速度要低于城市市中心区域；2017 年-2019 年期间三市的房 价空间分布特征未发生显著变化。 （3）选取容积率、绿化率、房龄、物业费、重点中学、重点小学、商场超 市、公园、医院、距大面积水域距离、距地铁站距离、距城市商圈距离作为住宅 价格影响因素并构建GWR 模型，三市的GWR 模型结果中的拟合度均高于50%， 表明模型对三市的住宅价格空间变化的拟合程度较好，证明以这些因素构建的 GWR 模型用于房价空间分异影响因素研究具有广泛应用性。 （4）各影响因素对住宅价格的影响程度具有空间异质性，即使同一影响因 素对各个城市房价的影响也表现不同。根据各影响因素显著性水平样本所占比例 来看，武汉市内对房价具有广泛影响的变量依次为：到商圈的距离、到河流的距 离、物业费、绿化率、到公园的距离、到三甲医院的距离，长沙市内对住宅价格 影响显著的有物业费、容积率、到三甲医院的距离、到重点中学的距离、到重点 小学的距离、到商圈的距离；南昌市内对住宅价格有明显作用的因素有房龄、物 业费、容积率、商圈、地铁、到三甲医院的距离。 （5）对三市政府进行城市规划、规范房地产市场的启示有：三市的优质教 I 育资源分布不均衡，应逐步实现教育资源均衡化；长沙和南昌市应提高城市绿化 程度，保护自然山水环境，合理规划自然环境布局；南昌市南部边缘区域的公共 设施建设不足、房价较低，政府应考虑加强昌南地区的公共设施配套建设。 关键词：长江中游城市群；住宅价格；空间分异；GWR 模型 II Abstract The urban agglomeration in the middle reaches of the Yangtze River is a key area for the implementation of the strategy to promote the rise of the central China, and occupies an important position in the national regional development pattern. To promote the development of the urban agglomeration in the middle reaches of the Yangtze Rive, it is necessary to improve the economic level and the role of radiation in Wuhan, Changsha, and Nanchang cities. In the past te