09年房地产行业发展走势和宏观政策环境分析.docVIP

09年房地产行业发展走势和宏观政策环境分析 前提分析：房地产行业与照明、电工等几大产业拥有密切的相关性，随着房地产和建筑行业的趋势影响和波动，将对各相关产业的市场发展带来直接的影响，需要企业密切关注。 一、国家相关政策环境分析 房地产行业的市场发展走势对国家宏观政策调控环境具有高敏感度，即每一次政府的相关政策的变动，都会对房地产市场造成直接影响。近年来，国家的对房地产相关的宏观政策调控主要经历了： 紧缩期（2006年—2008年上半年） 随着全国房地产市场价格的飞速上涨，在带动经济快速发展的同时，也产生了越来越多的泡沫，国家从2006年开始，明显加大对房地产行业的政策调控力度。2006年5月国六条出台，针对房地产行业的政策调控开启。5月，国务院出台限制套型90/70政策；国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场。7月，建设部出台 “外资限炒令”；开始强制征收二手房转让个人所得税。8月，土地新政出台，规范土地市场的出让；央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。 政策调控延续到2007年，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，实施宏观调控。建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心。同时，07年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台（共经历6次加息），并严格规定第二套住房贷款首付不得低于40%，从信贷环节严格紧缩房地产市场。10月，国土资源部要求缩短土地开发周期，并打击捂盘惜售，刺激房地产市场的销量，并推动价格下调。 进入08年，房地产市场在频繁的紧缩式宏观调整政策影响下逐渐冷却，政策内容在控制土地市场规范交易，保障经济性住房等方面进一步完善。同时，08年上半年仍经历了3次存款类金融机构人民币存款准备金率的上调，信贷政策环境依然严峻。 对房地产市场的影响：在越来越紧的宏观政策环境下，国内的房地产行业快速进入了寒冬期，商品房成交量大幅萎缩，销售价格增长趋势受抑且部分地区跌幅较大。 2、恢复期（2008年下半年—2009年） 2008年，经过了房地产的寒冬期，以及经济危机带来的巨大经济冲击，政府开始放宽对房地产行业的政策控制，稳定房地产市场发展的同时，刺激经济复苏。2008年9月，央行推出 “两率”下调政策，开始放松对房地产交易市场的管制；10月，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。随后的国家刺激经济复苏的调控政策和逐步放宽的信贷政策，也在支持房地产市场回温。 2009年房地产调控政策则坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。其主要特点有：1）改善供给结构，完善住房保障政策。确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。2）加大对自住性购房需求的支持力度。3）完善房地产信贷政策，防止金融风险，并 对房地产市场的影响：09年初开始，部分楼市成交开始了小量恢复，并从3月起全国范围开始回暖。依据国家统计局最新发布的数据显示：1-8月，全国商品房销售面积49416万平方米，同比增长42.9%。其中，商品住宅销售面积增长44.5%；办公楼销售面积增长18.5%；商业营业用房销售面积增长29.4%。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，环比上涨0.9%。 二、房地产行业发展趋势分析 1、房地产市场发展趋势分析（数据来源：国家统计局） 年份 商品房销售年增率 住宅销售年增率 2001 20.30% 20.30% 2002 19.60% 18.90% 2003 25.80% 25.60% 2004 13.40% 13.60% 2005 45.10% 46.60% 2006 11.50% 11.80% 2007 25.10% 26.50% 2008 -19.7% -20.3% 2009年1-8月 42.9% 44.5% 房地产自2001年以来持续在波动中快速上升，除08年遭遇寒冬之后，09年开始逐步回温。09年1-8月以来，呈现了逐月快速提升的增长速率。 2、房地产投资趋势分析（数据来源：新浪房产网） 08年-09年上半年 房地产投资趋势分析 受经济环境和政策调控环境影响，08年房地产投资的整体增长呈现下滑趋势，特别是下半年开始，增长幅度逐月下滑。但进入09年，房地产投资又恢复平稳增长趋势，投资增幅逐月增加，投资速度加快。 2009年上半年，房地产投资平稳增长，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，增速减少24个百分点；1至6月，单月房地产投资增速不断递增。 08年至09年上半年，房屋竣工面积的增长率持续走低，但在09年开始基本稳定。09年新开工面积增幅同比08年大幅下降，但已在波动中逐步回升，开发商市