观澜国际价格策略.docVIP

观澜国际定价策略 定价思路（市场层面） 本物业价格确定的方法主要是市场比较法。项目所在区域是临清市房地产开发热点区域，在售楼盘较集中，本项目定位与综合素质与周边楼盘具有可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤确定项目的可实现均价。 分析项目特点，确定价格制定原则 根据可比案例选择标准，选择可比案例 确定价格影响因素 通过影响因素分析可比案例 通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定物业比准价格 分析比准价格，确定项目可实现的市场均价 第一部分：项目定价原则 项目特点分析 项目处于临清市南部新城区，永清路原河洼。由于市政规划南部新城，所以区域内楼盘价格具有明显的上升趋势。 二、定价原则 1、争取一炮而红、赢取市场的主动、树立项目市场信心，满足市场消费者追求高性价比的需求，实现高端项目的市场形象，确立开发商的集团品牌形象定位。 依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。 第二部分：项目可实现均价 1、考虑本项目所在区域是南部新城开发区，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。 2、调查案例选取 选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新城区具有代表性的楼盘，销售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格；根据以上原则我们选取新城区的几个楼盘作为调查分析案例。 3、住宅物业价格影响因素： 因素一：地理位置比较因素，①、环境，②、配套； 因素二：楼盘基本素质：规模，设备，装修程度，外观，景观，车位，承建商，发展商； 因素三：物业管理，①、品牌，②、收费； 因素四：工程形象； 因素五：营销手段。 楼盘比较表 内容 分项 馨河郦舍 御水天城 清园 地理位置 环境 永清路西侧，济津河南，交通便利，紧邻滨河公园、新广场等一应俱全，但小区东侧是否有规划，有待考证。 温泉路南侧、周边环境较好，交通便利生活配套完善，但是已经接近尾期。 温泉路南侧、周边环境较好，交通便利生活配套一般，。 配套 外围：生活配套齐全 内部：地上车库，车位未知 区内景观居多 外围：生活配套齐全 内部：幼儿园、会所、地下车位，地上车库。 外围：生活配套尚不健全；内部：小区点缀 楼盘本体 素质 规模 首期建面：22万㎡、以小高层、高层为主。小高层分别为11层和18层、高层为33层。 占地11万㎡，8幢高层层，15幢多层组成，沿温泉路两层商铺 占地20万多㎡，由高层和多层组成 设备 电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套 电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套 电视、电话、宽带、摄像头安保、可视门禁、对讲系统、普通设备一套 装修 小高层电梯厅精装、室内简装 精装修 简装 景观 绿化38％，休闲廊桥 雕塑、水景 绿化35％，休闲廊桥 雕塑、水景 绿化30％，小品装饰 承建商 聊建一公司 江苏建工 桓台建设 发展商 荣盛 新华房地产 聊城恒中 物管 品牌 荣盛物业 北京兴盛唐物业 未定 收费 多层0.6元/㎡，小高层0.9元/m2。 0.98元/㎡ 未定，预测（0.7元/㎡） 营销 市场时机 一期在售，二期未定 一期在售 二期蓄水 一期在售，二期蓄水、开盘未定 价格 均价：3400－3500元/m2 均价4700元/m2 一期均价3400元/m2， 楼盘比较表 内容 分项 星悦城 中央帝景 龙凤城 地理位置 环境 位于东环路东段 周边待建、城中村较多 青年路与曙光路交叉口，路面灰尘污染严重。交通便利 永清路东侧。新广场北 交通便利 配套 外围、火车站、汽车站 生活配套尚不齐全， 外围：超市、银行、学校。 内部：车位。 外围：超市、菜场银行、学校； 内部：会所、车位、儿童乐园、 楼盘本体素质 规模 占地： 高层 多层 占地： 13万平方 高层 小高层 多层 占地：9万多平方 高层、小高层 多层 设备 水电暖，有线、电话、宽带接口 水电暖，有线、电话、宽带接口 水电暖，有线、电话、宽带接口 装修 毛坯，根据客户要求可作精装房。 毛坯 毛坯，户型可以自由任意分割。 景观 绿化30％，小品装饰 绿化30％，小品装饰 高绿化30％，小品装饰 承建商 待定 桓台建设 江苏 发展商 星光房产 天雨置业 鸿基房产 价格 均价：待定 均价4100元/m2 待定 楼盘比较表 楼盘名称 　 　 权重 御水天城 馨河郦舍 清园 星悦城 龙凤城 中央帝景 地理位置 环境 生活氛围 5 100 103 96 100 105 105 人文环境 5 100 103 95 100 105 105 自然环境（污染、噪音）