上海业主主导型物业管理模式的探索.pptVIP

2020/3/13 1 上海“业主主导型”物业管理模 式的探索与实践 2020/3/13 2 Samuel Liu 2020/3/13 3 一、物业管理模式的类型 ? 《物权法》第八十一条 业主可以自行管理 建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务 企业或者其他管理人管理。 ? 对建设单位聘请的物业服务企业或者其 他管理人，业主有权依法更换。 ? 一、业主共同委托物业服务企业； ? 二、业主共同委托其他管理人； ? 三、业主或业主委员会实行自管。 2020/3/13 4 《北京市住宅区管理规约制定 规范》 5.2 物业管理方式： ? 按照《物权法》、《北京市物业管理办 法》的规定，业主大会可以决定本物业 管理区域内实行自行管理、委托物业服 务企业或者专业性服务企业管理、委托 其他管理人管理。 2020/3/13 5 《北京市住宅区管理规约（示范文本）》 ? 第二部分 物业管理方式 ? 四、本物业管理区域内，实行下列第 种物业管理方式。 ? 1 ．由全体业主自行管理； ? 2 ．全体业主依法选聘物业服务企业； ? 3 ．由全体业主依法选聘其他人管理； ? 4 ． ? ? 采取第 1 种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇 人民政府和房屋行政主管部门； 采用第 2 、 3 种物业管理方式的，双方 依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护，并维 护相关区域的环境卫生和公共秩序。 ? 《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或者现房 销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理方式时，可以根据《住 宅物业服务标准》（编号 DB11/T 751-2010 ）选定相应的物业服务标 准。 2020/3/13 6 《上海市住宅物业管理规定》 ? 第四十七条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，并对 下列事项作出决定： ? （一）自行管理的执行机构； ? （二）自行管理的内容、标准、费用和期限； ? （三）聘请专业机构的方案； ? （四）其他有关自行管理的内容。 ? 电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定 要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。 ? 业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项 维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理 合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一 次自行管理账目。 ? 业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另 行制定。 2020/3/13 7 二、上海“业主主导型物业管 理模式”的特点 ? 1 、小区银行账户单列，业委会主任与物业公司法定 代表人共同用印； ? 2 、小区财务独立核算，实行年度审计； ? 3 、物业服务费实行部分包干、部分按实结算的收费 模式，逐步实行全面按实结算的酬金制； ? 4 、实行履约保证金制度； ? 5 、实行第三方参与监管制度； ? 6 、通过市场竞争方式产生物业服务企业； ? 7 、业主大会、业主委员会组织机构完善，职责分明。 2020/3/13 8 实践案例： ? 杨浦区三湘世纪花城 ? 杨浦区雍景苑（新江湾城、上海梦想） ? 闸北区越秀苑 ? 徐汇区鑫城苑 ? 松江区荣盛名邸小区 ? 静安区三和花园 2020/3/13 9 三、推广实践中出现的问题与 对策 ? 1 、定期评估监督工作尚未得到实行； ? 几个实践小区均没有做好定期物业服务评估的工作，业 主与物业服务企业矛盾依然存在。 ? 2 、第三方参与监管的资金保证无法落实； ? 主要是业主的物业管理义务不清楚，不认为业主大会业 主委员会本身需要资金支持。 ? 3 、物业费的本质属性认识不足； ? 业主误认为物业费是物业公司收取的，不是业主委员会 的，不属于业主。物业费本质属于分摊费用，物业公司 属于代收代付。 ? 4 、主管部门和社会支持不够。 ? 政府部门普遍对酬金制或者按实结算有抵制，对于业主 大会主导物业管理有抵触情绪，侵害业主的物权。 2020/3/13 10 四、各地不同物业管理模式的规 定，以北京和上海为例比较。 ? 附件：《关于构建和谐社区的思考》 《北京和上海物业管理新规定对比分析》 2020/3/13 11 北京和上海物管立法制订过程 比较 《北京市物业管理办法》 ? 民间参与立法 ? 突出业主自治 ? 细化操作方法 ? 建立评估监理 《上海市住宅物业管理规定》 ? 政府立法弊端 ? 两次征询倒退 ? 多头管理依旧 ? 政府负担增加 2020/3/13 12 结论： ? 业主是物业管理的主体； ? 业主大会是物业管理的决策机构； ? 业主委员会是物业管理的执行机构； ? 物业服务企业或者其他管理人是业主大 会选聘的专业服务机构； ? 建立业主主导型的物业管理模式