浅谈房地产目标成本 .pptVIP

前期工程费 前期工程费 三通一平费 审图费 报建招标审 照等规费 监理费 方案调研费 评估咨询费 勘察费 设计费 造价咨询服务费 竣工办理费 专项基金 工程监测费 前期工程费 一般由配套部和设计部负责控制 ； 一般占项目总支出的2-6％左右 ； 设计费为成本控制的重点，占到了前期费用的52%左右，同时设计结果决定了工程造价的75%甚至以上 。 前期工程费 因各地实际政府相关收费差异有很大差别。对前期工程费用的确定还需考虑以下几点： “三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。 前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，因此应确保既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。 建安工程费 基础工程费 主体土建工程费 单体安装工程 桩基工程 土方工程 基坑维护 桩基检测 主体土建之结构 主体土建之建筑 屋面工程 外立面装饰 门窗及幕墙工程 防水工程 栏杆工程等 电气工程 给排水工程 建安工程费 占项目总成本50-55%（因地域差异有差别） 装饰工程费 主体建筑安装工程费 设备工程费 电梯工程 空调工程 …… 公共部位精装修工程 楼梯间装饰工程 …… 建安工程费 建安工程费的确定主要考虑以下几点： 设计阶段： 根据项目的产品定位特点确定合理的容积率，尽可能确定一个基本控制区间。 做好设计方案的评审，加强设计方案优化，尤其加强设计方案的优化工作。 对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。 对设计单位实行限额施工图设计，并明确奖惩办法。 钢筋含量指标 桩基成本控制经济指标 内、外装饰技术经济指标 园林建 筑及绿化经济指标 含砼量 窗地比 桩基形式 室内精装标准、外立面率 （含钢量） 软、硬景比例 门窗技术经济指标 施工图限额指标 砼含量指标 加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。 对设计单位的管理工作具有较强的专业性，可整合社会资源，增强“事前控制”的力度。 给设计阶段必要的时间也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件 施工阶段： 加强设计变更、现场签证的监督和管理。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度。 加强设备、材料品质和价格的管理 。在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下通常操作方式有： 建安工程费 甲方限价承包采购 总包自行采购 自行采购 如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料、门窗、幕墙、进户门等，园林景观工程的部分材料，也可竞标自行采购。 对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下. 一些没一次性包死的工程，主材价格可双方议定确认价格，结算时按限定价结算，应明确价格时限及范围。 建安工程费的确定主要考虑以下几点： 基础设施费 基础设施费约占项目总成本的9--11%左右，由于涉及行业管理问题，往往成本控制管理相对来说不容易把控，尤其是红线外的市政配套。 室外排水工程 室外供水工程 燃气工程 室外供电工程 采暖工程 弱电工程 室外环境工程 消防工程 基 础 设 施 对开发商来说，一方面要与行业管理部门保持良好的关系，另一方面还要积极参与市政方案的设计与比选，关键是做好市政配套的方案咨询工作。选择最近、最佳、最经济的路径与路由是成本控制的关键。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 浅谈房地产目标成本 目标成本案例分析 3 1 目录 房地产项目目标成本简述 2 房地产项目成本组成及控制重点 房地产项目目标成本简述 房地产行业是典型的资金密集型行业，资金需求量大且敏感度高，具有投资大、风险高的特性。项目开发从购买土地、前期手续办理及产品设计、开发建设、市场销售到后期物业管理，涉及面广，操作过程复杂，突发情况较多，不可预见性强。随着房地产开发规模的扩大及竞争的加剧，起初粗放式经营，拿地即收益，空手套白狼，靠借贷即可获取暴利的时代已经结束，精细化管理已成为房地产行业的一种趋势，特别是成本的控制已成为当今房地产企业的重中之重。 房地产项目目标成本简述 房地产成本是以项目为基本单元，指从拿地开始到项目全部移交过程中所产生的所有费用。以往的成本管理都是过程管理，事后审结，随着房地产开发规模的扩大及精细化管理要求的提高，成本管理的要求越来越高，由原来的过程管理转变为提前预测，过程控制，事后总结。在这个过程中目标成本显得尤为重要，目标成本即在项目开发建设前对各个成本项进行指标预测、约束、控制，形成一整套的成本体系，