房地产估价的方法之路线价法.pptVIP

路 备线价 路线价法的理论依据 路线价法的基本原理 ●路线价法适用的对象和条件 路线价法的操作步骤 ●划分路线价区段 设定标准临街深度 ●选取标准临街宗地 路线价法操作步骤 调查评估路线价 制作深度价格修正系数表 编制其他宗地条件修正系数表 计算临街土地的价值 路线价法总结和运用举例 高层建筑地价分摊 重点掌握内容: ◆重点介绍了路线价法的基本原理,要求重点掌握路线价 法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定 难点是深度修正系数表的制作。 第节路线 概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度, 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格,将此平均 价格称为路线价,然后利用临街深度价格修正率或其 他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种 估价方法。 理论依据 路线价法实质上是一种市场法,是市场法的派生方法, 其理论依据与市场法相同,是不动产产价格形成的替代原 理。因此路线价法与市场比较法类似,只不过以路线价取 代了市场比较法中的可比实例价格,以深度等差异修正取 代了区域因素和个别因素等的修正,其基本原理是替代原 理和区位论的具体运用。 适用对象和条件 适用对象:路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地 的估价 适用条件:运用路线价法估价的前提条件是是街道较规 整,两侧临街土地的排列较整齐 路线价法的操作步骤 运用路线价法一般可以分为下列7大步骤进行: ①划分路线价区段; ②设定标准临街深度; ③选取标准临街宗地 ④调査评估路线价; ⑤制作深度价格修正系数表; ⑥编制其他宗地条件修正系数表 ⑦计算临街土地的价值。 第2节路线 (一)划分路线价区段 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。因此,在划 分路线价区段时,应将可及性相当、地块相连的土地划 为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线,原则 上是地价有显著差异的地点 (二)设定标准临街深度 标准临街深度通常简称标准深度,从理论上讲,是街道 对地价影响的转折点。在实际估价中,设定的标准临街深 度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。 标准深度是指在城镇中,随着土地离道路距离的增加, 道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度 里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称 为临街地或表地,里地线以外的区域称为里地。 (三)选取标准临街宗地 标准临街宗地通常简称标准宗地,是路线价区段内具有代 表性的宗地。选取标准临街宗地的具体要求是 ①一面临街; ②土地形状为矩形 ③临街深度为标准临街深度; ④临街宽度为标准临街宽度 ⑤临街宽度与临街深度的比例适当 ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途; ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率 ⑧其他方面,如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表 性 (四)调查评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。 通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地 运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等,分 别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准临街宗地的单 位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中 位数、众数,即得该路线价区段的路线价。 (五)制定深度价格修正系数表 深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化,地价 变化相对程度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来 的。临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值 随着远离街道而有递减现象,或者说,距街道深度越深, 可及性越差,价值也就越低 位地价 图9-2临街深度价帑递减率