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炬隆地产·红石溪谷·半山别墅的产品定位研究案 商业机密 第一章、定位因子研究分析 一、基地承载力分析  该区域属于县西郊 ，距开化路2 公里，相对远离热点开发区，地块略显生疏 ；  地处县西南面，背靠西华山 ，西北高东南低非规整缓丘地形 ，约7.5%的坡度 ；  西华山为一座石灰岩大山，形成一个高67 米，宽272 米自然屏风，具有标 志性景观描绘性 ；  地处高处、背靠西华山、可远眺文笔塔、面观盘龙河，具有风水解说性；  南北两端有部分老旧民房，东面建好3 栋6 层高的廉租房；  环城南路、环城西路及市政规划路都未建成 ，交通组织弱，交通车往来甚少 ；  地块内部被分割成两块,产品不完整，造景局限，产品规划难度增加；  相临三条主干道，噪音、灰尘污染严重 ，对本案构成负面影响；私密性较差 ；  周边老旧民房自然村落，治安环境存在很大隐患 ； 二、联排别墅及花园洋房的换房市场 联排别墅  市场潜在供应量大 ，但纯联排别墅换房市场存在一定的可操作空间  均价2500 元/ ㎡ ，套价55 万/套  在07 年供应量大增的情况下，销售周期大约在8 个月左右（不包括其他物业）  文山联排别墅产品接受度仍然乐观，60 万以下高性价比的联排换房欲望较强  潜在问题：  总体供应量巨大，危及联排别墅导致市场疲软  供大于求导致购房者心理印象和购房欲望削减牵制了二级换房市场的活跃度  换房市场降温 ，销售困顿  小宗地政策  2005 年规定“在八县县城规划区内不允许开发出让小宗地”，但仍一部分存量  本地居民对小宗地自建行为仍然抱有很强的欲望，导致诸多发展商变相销售  消费市场空间  目前文山消费市场较为平静，主要消费提升空间转向周边八县的换房市场，  他们应属于目前正在满足和尚未满足的中高端消费群体，也是现在和一定时 期内文山房地产市场的消费中坚。 花园洋房  文山花园洋房销售量仅次于普通住宅，均价为1720 元/ ㎡、套价为28 万/套  花园洋房的面积挡：155 ㎡-189 ㎡ 博通天地 财智共融 中国·昆明博奥置业投资咨询有限公司 第 1 页 共 44 页 炬隆地产·红石溪谷·半山别墅的产品定位研究案 商业机密  产品特点：  面积大、容积率略低于普通多层、较高的绿化率、较大的楼间距  入户花园、落地窗、外飘窗、大露台、外立面较丰富  一梯两户、大面宽小进深、高使用率  首层带庭院,顶层带露台；景观公寓一梯2-4 户,每户视野景观均深远开阔  潜在供应量：  总体市场供应量充足 从2007 年下半年供应情况来看，花园洋房供应量已经历市场普及教育阶段，特别 是卧龙新城区的〈丽水龙庭〉和〈水岸〉，08 年上半年有望入市的花园洋房项目中城 南以〈文山体育城〉供应量巨大，城北主要以〈丽水龙庭二期〉、〈水岸二期〉、〈世纪 龙城〉…这些项目都准备了一定量面积适中的低总价产品，陆续在08 年上半年面市。  政策影响，购房者回归理性思维，开发商观望 宏观政策提高了信贷门槛，增大了开发商的资金压力。开发商虽然会因政策的原 因而阶段性放缓产品入市的节奏，但资金方面的压力也会促使其尽快选择一个合适的 机会将产品推向市场。有些开发商为了规避风险，甚至有可能提前进行销售。  产品研发总体思想 通过对产品的研究分析 ，并结合地块的自身特点得出以下产品研发思想 ：  整体上采取仿生式原理规划 ，这样的形式，