旧城改造城市更的新与一级土地开发项目解决方案.pptVIP

老舍 旧城改造 及 级土地开发 前 随着房地产的快速发展,土地交易市场价格 也逐步攀升,拿地成本越来越高,土地争夺日逐 白热化,市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改 造将会为房地产市场提供大量土地资源。 contents 土地基础知识 2 归城改造 3 一级土地开发 房地产市场分类 房地产三级市场 房地产二级市场 房地产转卖或转租的市场,房地产 级市场也包括房屋的交换、抵押、 当等流通形式 指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 房地产一级市场 称土地市场: 级市场:土地使用权出让的市场,出让的土地,可以是生地, 也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 垄断的市场 级市场:即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流 领域进行交易的市场。 房地产市场分类 三级市场 房地产转卖或转租的市场,房地产 二级市场 级市场也包括房屋的交换、抵押、 当等流通形式 反商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。 一级市场 房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到 规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场 又称土地一级市场: 是土地使用权出让的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通 的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场 土地分类 土地 用地性质 分类 土地所有权 农用地 建设用地未利用地 国家 农村集体组织 所有 所有 道路广场 用地 用地 注:宪法规定城市土地归国家所有」 农村土地(主要是指耕地和宅基地 归)归农村集体组织所有 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权 国有土地使用权取得方式 国有 使用权 取得方式 注:有偿取得的国有土 地使用权可以依法转让 出租、抵押和继承。划 拨土地使用权在补办出 让手续、补缴或抵交土 划拨 出让 出租 入股 地使用权出让金之后 才可以转让、出租、抵 国有土地使用权转让 划拨与出让的区别: 1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业 学校,医院,军事用地、国家机关办公用地,公路、国家重点建设工程,国有企业 等。一般不可抵押、不能转让、出租 2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地 的。主要是经营性用地,房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租,享 受收益,可以抵押贷款等 土地使用权划拨 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其 使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得 土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制 《中华人民共和国土地管理法》第 五十四条和《中华人民共和国士地划拨的特点 城市房地产管理法》第 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置 条规定,下列建设用地,经县补偿费用(如城市的存量土地和征用集体土地)和 级以上人民政府依法批准,可无偿取得(如国有的荒山、沙漠滩涂等)两种形 以以划拨方式取得 式。不论是何种形式,土地使用者均无需缴纳土地 使用权出让金 国家机关用地和军事用地; 2.除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用 城市基础设施用地和公益事业 期限的限制,但未经许可不得进行转让、出租、抵 用地 押等经营活动 3.取得划拨土地使用权,必须经有批准权的人民 国家重点扶持的能源、交通、 政府核准并按法定的工作程序办理手续 水利等基础设施用地 4.在国家没有法律规定之前,在城市范围内的土 法律、行政法规规定的其他用 地和城市范围以外的国有土地,除出让土地以外的 土地,均按划拨土地进行管理 土地使用权出让 概念:是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为 城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让 土地使用权 出让 《城市房地产管理法》 等法律法规,规定 招标 在挂牌期限截止时 拍卖 挂牌 有两个或者两个以 上的竞买人要求报价 的,出让人应当对挂 不同点在于 牌宗地进行现场竞价 是挂牌时间长,且允许多次报价,有利于投资者理 由出价最高者取得土 性决策和竞争 地使用权 是操作简便,便于开 三是有利于土地有形市场的形成和运作。 土地使用权出让—拍卖 土地使用权拍卖 在指定的时间、公共场合,在主持人的主持下,通过公开竞价而定价的方式买卖土地 使用权的行为 拍卖公告 土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告 竞买人报名 竞买人报名参加竞买并索取有关文件 交纳保证金 竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料,经审核批准成为 竞买人,交纳保证金,领取竞买号牌 在约定的时间、地点并按程序公开拍卖:主持人介绍拍卖地块位置、 公开拍卖 面积