定价策略户型面积定位与价格定位深化报告.pdfVIP

定价策略户型面积定位与价格定 位深化报告 富士特上夼东项目 户型面积定位与价格定位 独立深化报告 北京东方恒基地产顾问/恒基房产 2004 年 11 月 目 录 一、区域环境调研 ■ 项目周边区域交通导流图（注解） ■ 项目周边企事业单位分布图（注解） ■ 项目周边商业民生配套分布图（注解） ■ 项目周边住宅区域分布图（注解） ■ 项目周边类比竞争项目分布图（注解） ■ 项目周边类比竞争项目基本资料调研 ■其他在销或在建项目简介：（非类比项目） 二、户型定位部分调研 1 、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结） 2 、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业） 3 、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系 三、价格定位部分调研 1 、项目周边竞争项目价格调研 2 、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业） 3 、市场均价定位 ■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究 ■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究 4 、与市场类比竞争项目16 大卖点分析价格的评比 ■均价定位动态价格基础 四、定位总结 1 、价格定位 2 、目标客户群体定位 3 、物业形态定位 4 、户型定位 五、其他配套建议 1 、行政支持系统 2 、后勤支持系统 3 、经营支持系统 4 、物业管理系统 一、区域环境调研 ■项目周边类比竞争项目基本资料调研 个案一：东海山庄 项目名称 东海山庄 项目类型 中高档住宅 发 展 商 山东白云山房地产开发有限公司 地理位置 白马山庄南环山路东口隧道北 工程进度 2005 年 5 月交付使用 交通状况 便利,7 、23 、8 、18 、48 、1 、10 、58 、50 路等多路公交车经过 总占地面积 1 万㎡左右 总建筑面积 15600㎡ 容积率 1.4 绿化率 40% 实用率 90% 层数 共为 5 栋板楼 (4+1 阁楼/层) 配套设施 西部三层网点为设区生活配套 付款方式 一次性付款或银行按揭 7 成 20 年 售价 最高 5380 元/㎡ 最低 4380 元/㎡ 均价 4580 元/㎡ 交楼标准 毛坯房 管理费 0.8 元㎡/月 住户数量 共 108 户（另 27 套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达 135 户 停车位 除阁楼外停车位按 1 比 1 计算，共计 108 个 目标客户群私营企业主或主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置业人群 主力 卖点 以地段、私密、环境氛围等中高端别墅型居住区推广 广告 诉求 山海情怀,名流专属 该项目由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的 综合点评 喜爱，但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者 在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异，列其为竞争对 手只在与总价与户型上的考虑。 个案二：进德小区 注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对 外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。） 项目名称 进德小区(小高层二期) 项目类型 中低档住宅 发展商 烟台房地产集团华宇置业 地理位置 四马路进德小区内 工程进度 2005 年 10 月份交房 交通状况 便利 总占地面积 不详 总建筑面积 不详 容积率 不详 绿化率 37%