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海润青岛天幕美食城项目前期市场调研报告(戴德梁行) 海润青岛天幕美食城项目 前期市场调研报告 26/Oct/2007 1 PDF created with pdfFactory trial version .pdffactory4 第一部分：青岛餐饮市场研究 本章节，我行将以整个青岛餐饮市场作为研究对象，通过对整个城市和各分区餐饮市场的调查研究，整理相关数据，总结市场特征，以及对旅游餐饮市场的专项调查，从而系统地得出整个青岛城区餐饮市场的发展脉搏，预测其发展趋势。 一、青岛餐饮市场状况 1.青岛概述 青 岛 市 青岛地处山东半岛南部，东南濒临黄海，东北与烟台毗邻，西与潍坊相连，西南与日照市接壤。素有“东方瑞士”的美称，是中国重要的沿海开放城市，被国家第一批列为经济中心城市、计划单列城市和15个副省级城市之一，也是国家历史文化名城和闻名中外的海景旅游胜地。 城市海岸线总长862.64公里，拥有中国北方最优良的海港，是中国与东北亚地区对外贸易交流的重要产业基地。 行政区规划：青岛市总面积10654平方公里，城市人口749.38万人，辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳及黄岛等市内七区和胶州、即墨、平度、胶南及莱西等市辖五市。其中，城区总面积1102平方公里，总人口271万人。 2 PDF created with pdfFactory trial version .pdffactory 2.青岛餐饮市场状况 青岛属于海滨旅游城市，餐饮市场受周边景观环境资源影响，较之国内其它城市更为深厚，餐饮市场发端较早，以海鲜美食闻名天下。 发展至今，青岛餐饮包容性越来越强，市场已日趋多元化。国内几乎所有的知名菜系粤菜、川菜、淮扬菜等均已进入青岛餐饮市场，还有众多来自海外的西餐、日、韩料理等，它们与本土餐饮企业一起极大地丰富了青岛的餐饮市场，并都占据着不同的市场份额，而类似新鲁菜、创新川菜等特点鲜明的时尚菜品也正逐步成遍地开花之势。 目前，青岛餐饮市场经营面积约为388万平方米，其中具备一定经营规模超过300㎡经营面积的餐饮企业有3700余家；城区内市南、市北、四方、崂山四区餐饮经营面积总和约为221万平方米，占整个青岛餐饮经营面积的57％，其中具备一定经营规模超过300㎡经营面积餐饮企业近2000家。 2000年以来，青岛餐饮市场整体消费水平呈逐年快速递增的趋势，年均增长幅度始终在15%以上，2006年全年共实现餐饮消费128.39亿元，预计2007年可达到创纪录的140亿元人民币以上。 从经营面积区隔来看，虽然经过近二十年的快速发展，青岛餐饮市场规模愈做愈大，但具有品牌特征的大型餐饮企业仍相对较少，城区内经营面积超过1000平方米以上的餐饮企业仅有147家，而绝大多数的餐饮企业经营面积还主要集中在300－500平方米之间。 从人均消费水平来看，青岛餐饮市场较为丰富。既有非常顶级的高端商务宴请场所，也有众多的大众型餐饮经营场所，一般情况下，高端餐饮消费人均消费水平在130～300元之间，中端餐饮消费人均消费水平在60－120元之间，中低端大众餐饮消费，人均消费水平在20－60元之间。 3 PDF created with pdfFactory trial version .pdffactory 3.青岛餐饮市场发展阶段 从青岛餐饮市场的发展历程来看，青岛餐饮市场大致可划分为以下三个发展阶段； 1995年以前：萌芽阶段 1995年以前，青岛餐饮市场整体规模较小，缺乏特色，主流餐饮多为海鲜烧烤大排档；如1986－1987年前后，在第一海水浴场附近形成的“海鲜美食街”，就曾风光一时。 1990年前后，青岛餐饮迈出了重要的一步，以粤菜、川菜为代表的新型餐饮企业开始进入青岛市场，如天禄园、顺峰海鲜等，它们的到来，打破了传统海鲜、烧烤一统青岛餐饮市场的局面，激发了一大批新型餐饮企业的涌现，并使整个青岛市场初步形成了鲁菜、川菜、粤菜三足鼎立的雏形。 在此阶段，青岛的餐饮特色街均为民间自发酝酿形成，比较著名的有具有“杀人街”美称的第一海水浴场烧烤街和“寿光路小吃街”等，它们虽在一定阶段内形成了较良好的口碑，但因菜品的可持续发展性和城市拆迁等多种因素，大多都只是昙花一现，并随着政府城市改造力度的加大和青岛东部地区的崛起，而快速没落。 本阶段，青岛餐饮市场整体规模较小，经营环境偏差，多为中小型企业自发形成，还未引起各级政府的重视，政府主导因素较小。 1996年至2000年：初步发展阶段 1996至2000年间，随着青岛旅游资源的广泛开发利用，城市工业化和商贸化步伐的加快，一大批中高档商贸项目的迅速涌现，使得青岛城市影响力得以不断提升，尤其是东部新城区的开发建设，为