某新城物业管理知识方案.pdfVIP

第一章 整体设想策划 第一节 项目概况 一、项目所处的地理位置（地域、所在城市） 海峡新城位于温江国家级海峡两岸科技产业开发区杨柳河畔，规划总占地面 积 67 万平方米，建筑面积 70 万平米，规划居住人口 2 万人，是温江城南生态示 范区的大型生态人文社区。 50 万平方米的绿色水景花园中，以浓厚的人文环境为根基的海峡路边，海 新城配有配套齐全的教育设施，住户的子女们在每个求学阶段都将有良师相伴。 海峡新城总建筑面积 50 万平方米，具有全套智能安防系统。交通方便快捷、 生活配套成熟，并提供全面优质的社区服务。 海峡新城近日已被评为国家级生态示范区。 都市水岸--亲水洋房、庭院生活 主要有四期工程,占地30 多万亩.共有业主二千多户,包括商铺.不自行经营, 全部商铺.由开发商售出.小区车位不对外开放,物管公司仅对车位有管理权和使 用权. 二、原有的管理方式 海峡新城采用直线式管理方式.在温江片区,主要有总经办,办公室,保安部, 保结部.绿化部.财务部.而工程部,维修部和投资策划部主要是在工程项目上.办 公室主要负责对公司挡案进行管理,对内协调工作,反馈意见,传达上级意见.同 时负责招聘人员.保结部 40 多名员工.绿化部由外包人员负责.保安部 44~50 员 员工,实行三班倒加巡逻. 第二节设想方案 服务和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思创新，墨守成规,应该 科学、客观地进行物业管理设计和策划，为客户度身定制服务及管理模式，踏踏 实实地协助管理方抓好每个服务和管理细节，创立领先服务品牌，提升物业价值。 一、根据海峡新城的具体情况，我们拟定的服务及管理方案应达到以下目标： 1 、 确保业户获得高标准的服务，满足业户的主要需求； 2 、 持和促进海峡新城的商业物业的招租工作； 3 、 确保海峡新城物业管理公司实现科学、规范的服务和管理； 4 、 确保投资商获得良好且长远的经济效益和社会效益。 二、同时，服务及管理方案应该达到以下要求： 1 、科学、高效：符合住宅项目的管理原理； 2 、实际、可行：符合海峡新城的实际情况并注重可操作性。 3 、节省、降耗：最大程度降低运营管理成本的同时保证高标准的管理服务 质量。 第二章管理运作模式设想 第一节运作模式 海峡新城物业管理的运作模式包括：管理架构、管理运行机制、考评考绩体 系等。以下分别简要阐述： 一、组织架构说明： 1 、由SS 物业公司对海峡新城实施专业化、规范化的物业管理顾问服务。 2 、物业管理行政主管部门对花园的物业管理工作进行行业管理和业务指导。 3 、SS 物业公司（暂命名）对海峡新城实施专业化、规范化的物业管理服务。 二、海峡新城物业首年内部管理架构（初步设想） 考虑到海峡新城管理的实际情况以及成本控制的需要，SS 物业公司内部管理 框架设想初步如下： 三、内部组织机构设置思路： 1 、 设置原则：精干高效、目标管理 有利于 SS 物业管理有限公司对海峡新城管理处物业管理服务项目实行 计划目标管理；实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。 2 、 设置形式：垂直领导、整体协调 垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；部门业务独立 操作的同时兼顾相互协调管理便利，旨在达成整体有机运作。 3 、成本控制 在确保满足规范化、专业化物管服务需求的同时提倡员工“一专多能”身兼 多职，充分发挥员工主观能动性以节约不必要的人力资源成本。 第二节人员编制 一、日常管理的人员编制： 岗位/职务人数 管理处经理 1 财务内勤（出纳）1 会计 1 工程部部长（工程师）1 综合服务部部长 1 安管部部长 1 客服助理 5 维修员 8 行政人事管理员 1 后勤管理员 1 安管员 39 厨工 1 杂工（帮厨）1 保洁员（由外包公司派出，不占公司编制） 绿化员（由外包公司派出，不占公司编制） 合计 62 二、人员编制的岗位责任说明：（见附件） 管理处经理 负责管理处的全面工作的计划、检查、落实、改进。 财务内勤（出纳） 负责财务出纳工作。 会计 负责财务会计工作。 工程部部长（工程师） 负责各设施、设备的保养、维修的计划、安排、检查、落实、改进。 综合服务部部长 负责客户服务的各类事项，包括保洁、绿化、社区文化、入住、装修、客户