不动产登记新规制度存在几个缺陷.docx

碰到物权纠纷问题？赢了网律师为你无偿解惑！访问 不动产登记制度存在多个缺点 物权法草案第九条第二款：依法属于国家全部自然资源，全部权能够不登记。?第十八条：登记机构应该向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料便利，同时应该对包含国家秘密、商业秘密和个人隐私内容保守秘密。?第十九条第一款：利害关系人对不动产登记簿记载物权归属等事项有异议，能够申请异议登记。登记簿记载权利人书面同意异议登记或人民法院裁定给予异议登记，登记机构应该将该异议记载于不动产登记簿。?第二十条：利害关系人认为不动产登记簿记载错误，能够申请更正登记。有证据证实登记确有错误，登记机构应该给予更正。?不动产登记制度在现代物权法中占据极为关键位置，中国现行法中不动产登记制度存在很多缺点早已为实务界和理论界所诟病，急需改善和完善。此次物权法草案专节（第２章第１节）要求了不动产登记，而且更正了以往法律中很多缺漏，如明确要求了不动产物权变动标准上采取登记生效要件主义，不动产登记簿含有公信力且其效力优于权属证书，确立了异议登记、更正登记和预告登记等以前所没有登记制度等。这些要求全部是值得赞扬，不过从现在公布物权法草案来看，不动产登记制度仍然存在部分缺点，有待于深入完善。下面简单谈其中多个关键缺点，以供参考。?一、国家全部权也应该进行登记?物权法草案第九条第二款要求：“依法属于国家全部自然资源，全部权能够不登记。”笔者认为，该款是不合理。首先，该要求不符合“建立归属清楚、权责明确、保护严格、流转顺畅现代产权制度”要求。因为在中国自然资源全部权主体不仅包含国家还包含集体。只有既对集体自然资源全部权进行登记，也对国家全部自然资源全部权进行登记，才能明确产权归属，预防发生纠纷。其次，假如不对国家自然资源全部权进行登记，那么凭什么要求在此种全部权基础上派生出来很多她物权，如国有土地使用权、采矿权、林地使用权等进行登记呢？没有全部权登记，而进行她项权利登记，这在理论上说不通。第三，中国部分现行法律实际上也是要求对国家自然资源全部权进行登记，比如，《森林法》第三条第二款要求：“国家全部和集体全部森林、林木和林地，个人全部林木和使用林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确定全部权或使用权。”所以，笔者提议删除第九条第二款。?二、应努力确保不动产登记簿公开?不动产登记簿所要实现是物权法中公告和公信标准，假如将登记簿作为秘密文件而秘而不宣话，那么设置不动产登记和使得登记簿内容和实体法律关系相互一致所作出努力将付诸东流。不过，在物权法制订过程中，大家提出了一个不动产登记簿公告和个人数据保护之间利益冲突问题，也就是说登记簿公开不应损害所涉权利人商业秘密、个人隐私甚或国家秘密。有鉴于此，物权法草案第十八条要求：“登记机构应该向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料便利，同时应该对包含国家秘密、商业秘密和个人隐私内容保守秘密。”不过，笔者认为这一要求是不科学。?首先，这种要求会造成登记机关以包含国家秘密、商业秘密或个人隐私为借口而随意严禁或限制大家查阅复制登记簿。而且，在当事人和登记机关就所查阅内容是否真包含国家秘密、商业秘密或个人隐私产生争吵时候，因为法律上没有提供对应救助手段，不动产登记簿公开仍然会像现在这么成为一个严重问题。其次，本条要求只有权利人和利害关系人才能查阅、复制登记资料，那么这个“利害关系人”到底是指哪些人呢？是否仅限于包含到法律上利益人还是包含经济上或亲属关系上利益，甚至是通常公众利益？这些利害关系人到底要在何种程度上负担证实自己属于利害关系人责任呢？假如这些问题不处理，那么登记簿公开仍然是一句空话。?为此，笔者提议对不动产登记公开应区分对待：首先，不动产登记簿上记载不动产基础权属情况（即相当于现行《土地登记资料公开查询措施》第二条中所谓“土地登记结果”），如全部些人是谁、是否设定了抵押权或她物权等，应该许可任何人查阅，没有任何限制，而且大家能够很方便地在网络上查阅到。其次，对不动产登记簿其它内容，包含原始登记资料，如不动产权属起源文件、登记申请书等，应该仅限于利害关系人能够查阅，所谓利害关系人就是能够初步证实自己和这些内容含有正当利益人，这些利益不限于法律上利益，还包含经济上利益或亲属关系上利益。而且对此种利益证实不需要很高程度，只是初步证实即可。第三，对于包含到国家秘密内容，应该依据国家相关法律办理。?三、为充足发挥异议登记功效应将其条件深入放宽?异议登记是物权法草案新确立制度，其功效在于能够高效快捷地临时切断不动产登记簿公信力，避免因更正登记程序复杂性和滞延而使得真正权利人遭受损害。物权法草案第十九条第一款要求：“利害关系人对不动产登记簿记载物权归属等事项有异议，能够申请异议登记。登记簿记载权利人书面同意异议登记或人民法院裁