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房地产策划方案分析 南景苑策划案［房地产策划案例］ 一市 一 市 1 总 体 2 、 片 区 市 场 3 、 片 区 环 境 4 竞 争 二 本 1 项 2 项 目 优 3 市 场 机 三 项 1 市 2 客 户 3 物 4 形 四 、 项 目 设 计 1 功 能 场 分 析 市 场 分 析 供 求 状 况 分 析 及 配 套 分 析 楼 盘 剖 析 项 目 分 析 目 概 况 劣 势 分 析 会 点 分 析 目 定 位 场 定 位 群 定 位 业 定 位 象 定 位 方 案 修 正 建 议 配 套 建 议 2 、 外 立 面 设 计 建 议 3 、 平 面 布 置 设 计 建 议 4 、 户 型 搭 配 建 议 五 、 营 销 推 广 方 案 建 议 1 、 项 目 卖 点 整 合 2 广 告 诉 求 点 3 媒 体 选 择 一 市 场 分 析 1 、 总 体 市 场 分 析 南山区位于深圳市的西南端，陆地面积150.79平方公里， 常住人口 48.7万，它既在特区内又远离市中心，其位置的特殊性造 成了该区的房地产开发按地形分布白然形成了华侨城片区、蛇口 片区、南头、南油片区三大区域 ，而这三大区域的发展基础和产业 导向又对各白物业的开发功能形成直接影响 ，如华侨城片区为大型 人文景观旅游区，蛇口片区为外向型工业区，南头南油片区则为现 代化海滨城区，这种功能分布差异造成了各片区物业开发不平衡。 如华侨城片区开发较早，整体功能分布成熟，加上人文景观的有利 条件及距市区距离较近，使得该片区商品房价格明显高于其它区 域。蛇口片区为外向型工业区，开发较早，片区规划较成熟，拥有一 定海景资源，较适宜居住，而南头南油片区则面临着大规模旧城改 造的局面，现在的定位是现代化的海滨城区 ，由于功能的转化造成 了整体规划的滞后，这些对房地产开发造成一定影响。由于地理位 置、白然、人文环境及发展基础等的不同 ，造成上述各区商品住宅 价格的极大差异，为使分析具有针对性和借鉴性，我们着重对南景 苑所在的南头、南油片区市场状况进行了调查。 、 片 区 市 场 供 求 状 况 分 析 南头、南油片区以南油大道为轴心 ，主要路段包括桃园 路、南新路、桂庙路、创业路、东滨路等 ，在南油大道轴线上，由 北向南已建成物业有荟芳园、华厦岛商业广场、海王大厦、海雅 百货、北海广场、愉康大厦、康乐大厦等 ，这些轴线两边已建成的 物业基本呈对称分布 ，其商业名称及基本客户群已基本形成。 尚未公开发售的项目有 20多个，在售商品住宅项目约有 30多个。从其开发规模来看，以多层为主，且规模基本偏小，平均 每个项目为1.58万平方米。当前南头南油片区在售的多、高层住 宅总体平均售价达 4461元/M2。其中南油片区总体均价为 4752元 /M2。南头片区仅为 3957元/M2,两者差值较大，主要来白地理、规 模及环境等方面的因素，南油片区基本无旧屋村，居住环境较好，而 南头片区环境较差，规模都极小，不能独立成区，比较而言不如南油 片区住宅具吸引力，价格也相应较低。 、 片 区 环 境 及 配 套 分 析 南头南油片区虽在市区范围内 ，但其临近特区关口 ，与市 中心距离较远，居三线地段，交通相对费时耗力，该片区以较早的行 政区域为基础，聚集着许多老村屋，市政建设改造进行得相对比较 缓慢，片区西面尚有大片未开垦土地 ，对整体规划及基础条件方面 形成一定局限，当前该片区以南新路为主 ，周边散布着各大银行、 酒店、商场、邮电局及政府机关 ，另外教育配套也非常齐备，深圳 大学、荔香中学、大新小学、南头小学均近在咫尺 ，故南新路为整 个南头南油片区最旺地带，而本项目位于南新路附近，在配套方面 拥 有 一 定 优 势。 4 竞 争 楼 盘 剖 析 a) 苏 豪 名 厦 发 展商 :深 圳市南 山金城房 地产开 发有限公 司 地 址 ： 南 新 路 与桃 园路 交 汇 处 占 地 面 积 :4731.7M2 总 建 筑 面 积 ：26635M2 容 积 率 :5.6 总 体 规 划 ： 单 幢 高 层 式 住 宅 配 套： 商 场、 会 所 、 观 景台、 街景广 场 户型结构：小户型为主，主导户型为三房二厅 ，面积由50- 109M2 销售时间及概况：99年3月28日开售，销售率98% 销 售 价 格 ：4298 — 5756 元 /M2 b) 阳 光 荔 景 发展商：深 圳市 源政房 地产开发有限 公司 地 址 ： 南 山 大 道 与 荔 园 路 占 地 面 积 ：100000M2 总 建 筑 面 积 ：3 0M2 容 积 率 ：3.2 总 体 规 划 ：14 栋 12 层 配套：按摩池、棋社、会所、茶居、咖啡清吧、阅览室、乒乓球室 建 筑 风 格 ： 岭 南 风 格 户型结构:11