月长沙五矿万里河山营销策划提案.pptxVIP

项目提报针对以下问题进行整体策划■ 大势研究及走势观点■ 项目整体认识和定位■ 项目整体规划建议■ 开发步骤和启动区研判■ 首开项目认识和定位■ 首开项目规划建议■ 营销策划总策略和执行方案一项目面对一个什么样的市场Contents2009年宏观调控政策A、1月，积极财政政策 、宽松货币政策。B、3月，温总理政府工作报告——力促市场健康稳定。C、7月，中央房价基调定为“维持回暖态势,防止涨价蔓延”。D、12月，温总理提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措，简称“国四条”。说明：数据来源于国家统计局由年初“力促市场健康稳定”到年末“国四条” ——前松后紧 ，有保有压后“国四条”时代“国四条”基调——鼓励自住，控制投机，增加供给，遏制房价，维稳楼市健康。部委政策：1、央行上调准备金率 遏制信贷冲锋剑指楼市2、银监会再次收紧房地产信托 禁止流向土地储备3、银监会严控贷款 个人贷款须说明用途且面谈 4、二套房贷首付比不得低于40% 5、各商业银行陆续收紧房贷 停止或调整优惠政策6、住建部严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。7、国土部将会严打开发商囤地 收地细节及政策即将出台。各地楼市反映：一线城市政策调控“压价格”为主广州：价格初现调整 货币政策走向成关键 上海：开发商、购房者看谁熬得过谁 杭州：春节楼市成交萎缩 节后博弈加剧 深圳：楼市极度寒冷 节后成交量是关键北京：业内人士均关注信贷政策走向 二、三线城市政策调控以“保增长”为主成渝：燃起“冬天里的一把火” 海口、三亚逆市上扬武汉环比上涨15%长沙、合肥、东莞环比小幅下跌调整。国四条出台地方政策1、北京出台“京版十一条” 预售三日内公布全部房源2、南京出台楼市调控新政 公积金可贷额直降10万 3、上海 严格二套房优惠门槛 4、青岛购房新政 优惠继续为楼市松绑5、芜湖房产新政出台 重保障续优惠促发展6、广州闲置地 一次性征两成闲置费 7、海南抛出史上最严厉手段 捂盘惜售3天可踢出市场8、各地实施细则陆续出台中……后“国四条”时代核心目的——调整房价、稳定市场；效果显现。 房地产市场供销走势2009年长沙房地产市场供销走势：说明：数据来源于长沙市房产局VIP研究中心长沙市纯商品房供应量887.83万㎡，销售1097.8万㎡。供销比为0.81；供小于求；市场回暖。房地产市场供销走势2009年雨花区供销走势：说明：数据来源于长沙市房产局VIP研究中心雨花区纯商品房供应量294.53万㎡，销售333.53万㎡，供需两旺。全年供销比为0.88；9月起供销比均大于1.3。市场竞争激烈。纯商品住宅价格走势2009年长沙市纯商品住宅价格走势图：4302价格波动幅度大1价格波动幅度小雨花区、岳麓区价格上涨明显，长沙市价格平稳上升，增幅为15%。全年价格波动幅度由广而大到小而集中。雨花区纯商品住宅均价达到4300元/平米，位列各区之首。商品房存量销售周期分析2009年长沙市商品房（含经济适用房等）存量去化周期分析表：项 目全市开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区存量（万㎡）商品房640.9 —————其中：住宅489.1 108.8 38.6 186.5 133.9 21.3 全年销售量（万㎡）商品房1276.0—————其中：住宅1195.0270.6206.2391.3210.7116.3全年销售速度（万㎡/月）商品房106.3 —————其中：住宅99.6 22.5 17.2 32.6 17.6 9.7 存量去化周期（月）商品房6.0 —————其中：住宅4.9 4.8 2.2 5.7 7.6 2.2 说明：数据来源于长沙市房产局VIP研究中心按全年销售速度计算：长沙市商品房存量销售周期为6个月。雨花区商品住宅存量销售周期为5.7个月。低密度物业分布图序号项目名称序号项目名称1绿城·青竹园20御邦 2湘江壹号 21橘郡 3沙河·世纪城 22保利·阆峰云墅 4长泰豪园 23五矿龙湾国际社区5 西山汇景 24卓越·蔚蓝海岸 6碧桂园威尼斯城25中天山语林居 7藏珑 26星语林·汀香十里 8鹏基·诺亚山林 27香格里·麓山别墅9水印山城 28麓山恋迪亚溪谷 10幸福里 29岳麓山公馆 11早安星城 30卓越·麓山别墅 12山水湾 31广晟西海岸 13好望谷 32金科东方大院14水云间 33双盈·卧龙湾 15融科·檀香山34南山·苏迪亚诺 17托斯卡纳 35盈峰翠邸 18美洲故事 36中新森林海 19比华利山37山水英伦山庄 多数分布于城郊，以景观为主城市中心亲河性低密度物业稀缺长沙低密度物业一览表纯别墅群项目总占地面开发进度容积率广告语绿城.青竹园2460亩0.25唯楚有墅 于斯为尊保利.阆峰云墅600亩分三