上海万科假日风景案例研究 .pptVIP

圈定商业辐射圈,确定主要消费人群 目标消费群体就是:以万科假日风景业主及住户为主,兼顾提供周边2公里范围内约12万居民。 商业定位是：满足上述消费群体得基本生活所需。 3级商圈： 核心商圈——500米(支撑项目55～70%消费) 次级商圈——1公里（支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里（支撑项目5～10%消费） 区域住宅与人口 2公里 1公里 500米 核心商圈消费人群(500米内) 假日风景:住户多为上海人,新上海人，就是区域内典型得新兴示范居住区。 周边社区住户主体特征：中等收入阶层较多、中等收入户占50%以上，私营企业主、白领，年龄在30～50岁居多。本地住户3～4口之家居多。 住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。 区域住宅与人口 辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高档住宅得开发量及周边就学就业就医带来的消费人口,总计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新的住宅项目供应。 次级商圈消费人群(1公里内) 周边中档社区住户人口主体特征:高收入户约占30%、中等偏上户占40%以上,公司白领居多，年龄范围在25～65岁。本地住户与外地客户各半，有子女在邻近地区就学或工作。 住宅总价与单价均为当时同区域楼盘中上水平。 区域住宅与人口 辐射地域面积超过3平方公里。近几年新建中高档商品房总建筑面积达227万平方米得开发量及周边原有大量消费人口,加上周边商务办公楼企业及教育医疗等，总计近8万消费人口。 辐射商圈消费人群(2公里内) 辐射邻近主要商圈 七宝商圈 春申板块 颛桥板块 主要交通方式 地铁5号线,春申路站直达万科假日广场 地铁1号线莲花路站约15分钟可到达 自驾车。五分钟得车程可直达外环或沪闵高架，交通便捷通达 易买得、大润发等(超市)班车 区域住宅与人口 辐射地域面积超过60平方公里,总计超过12万人。目标消费人群为中高收入人口。 本项目辐射圈内目标客群总消费需求约5、6亿元 区域人口消费力 上海市2007 中等收入户 中等偏上户 高收入户 人均消费力（元） 人均消费支出 11048 12254 18042 核心圈 15% 35% 50% 14967 次级圈 30% 60% 10% 12471 辐射圈 均值 13719 　 人均消费力（元） 人口数（人） 消费力（亿元） 消费特征 商业支撑度 总消费需求（亿元） 核心圈 14967 25,000 3.7 经常消费 60% 5.57 次级圈 12471 60,000 7.5 偶尔消费 30% 辐射圈 13719 80,000 11 流动消费 10% 数据来源:市调数据、CRIC、 2007上海统计年鉴 2公里 1公里 500米 核心商圈现有商业(500米内) 商业环境 春申路一侧就是商业中心(本项目),另一侧是得沿街商铺，形成反差。 沿街商铺以经营中低档服装、小吃为主，也有较多房产中介及超市。 由于本社区商业定位中档，因此周边商业与本商业竞争关系较弱。 次级商圈现有商业(1公里内) 由于项目位处于新兴示范居住区内,区域商业刚刚起步，商业氛围有待提升。 周边缺少与本商业构成强烈竞争关系得大型中档综合商业。 商业环境 找出项目“短板”——最关键得弱点机会威胁 S优势 区域核心位置，地段优势明显 交通便利，已经形成公交、轨交、小区班车等立体交通网络 大盘整体开发，具规模优势 开发商商业运营经验丰富 W劣势 区域内高收入人群总量较少 周边环境尚显不足 核心商圈外消费力不足 O机会 区域缺乏大型高档社区商业 随着示范区整体发展，人口导入有助与增加购买力 示范居住区，带来稳定需求 T威胁 社区周边发展进度缓慢，影响了商业的进一步发展 SWOT 优劣势分析 S优势 区域核心,地段优势明显。万科假日风景位于上海四大居住示范区之一得春申居住示范区的核心地带。 交通非常便利，已经形成公交、轨交、小区班车等立体交通网络。假日风景距地铁1号线的莘庄站约1、6公里，莲花路站约3.5公里，并开设社区班车直达莲花路地铁站;公交车703、725、735、759直达社区，出行十分便利。 超大盘整体开发，具规模优势。项目商业沿小区主干道发展，贯穿各住宅组团，保证商业配比的均好性；前期涵盖生活各方面的综合性商业按常规比例配制(3%左右)，在周边相对荒凉的开发前期对目标客户较具吸引力；发展至中、后期，随着入住人口的增加，适度放大商业开发配比，最终保证整体商业的合理比例。 开发商商业运营经验丰富。作为万科地产「新市镇」理念的最新