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{营销策划}房地产宝珠新 村二期营销策划案前部分 至 2003 年 6 月，珠海房地产市场将适度有序放开，三年前应城中村改造停滞 下来的项目相继提出申请复工，盘活烂尾楼工程将成为下一阶段珠海房地产 政策的重点。 3 、供应量回升，需求较旺，商品房空置情况有所好转 由于三年禁令的实施，城中村改造项目产生的供应量逐步有序地释放，珠海 楼盘的空置率有了大幅下降，降幅达到 30% ，对促进房地产市场良性循环起到 了巨大的作用，呈现购销两旺的态势。2003 年，大部分城中村改造项目推向 市场，非城中村项目解冻，使得市场供应量回升，预计增长势头将会随着政 策的进一步放开将会继续。 4 、城中村改造进入第三年，其供应量在未来三年仍是楼市主角 经过三年时间的改造，已揭标进入改造体系的城中旧村及其联动项目为珠海 2 2 房地产市场提供的商品房面积约 400 万 m ，至今已售约100 万 m ，在建在售 2 2 约 150 万m ，其它非城中村项目上市面积约50 万m （如华发、和黄、旭日湾 等大型项目的在售面积）。已进入拆迁改造阶段的城中村项目及其联动项目由 于开发规模大，开发周期长，除回迁房外的商品房上市面积巨大，在未来三 至五年内仍为珠海房地产市场提供巨大的供应量。 5 、未来一年，销售压力加剧 市建设局房地产科分析指出，销售压力增大的主要原因是２００３－２００４年 城中旧村改造项目推出的商品房将进入高峰期，据预测，今明两年每年推出的商 品房都在１００万平方米以上，再加上新开工、复工的其它项目，市场有销售压 力是显而易见。 6 、价格回升至较高位，但继续上升遇阻 近几年新推住宅的素质与过去相比亦有大幅提升。供求矛盾的减轻和楼盘素 质的全面提升使长期以来形成的住宅价格下滑局面得到扭转。但随着 2003 年 6 月非城中村项目的逐步解禁，楼市价格的持续上扬将受到较大压力。 小结： 1 、城中村改造项目进入提速与升级阶段，城中村政策解禁，供应压力增加； 2 、港珠澳大桥兴建，城市西拓、工业西进等系好消息的出台，珠海的房地产空 间将因为城市地产的提升得到极大的延伸，从以本地为主的狭小市场转变成 为辐射本地、珠三角、内地和港澳地区的综合性市场。 三、珠海市在建在售楼盘的总体特点 1 、价格竞争激烈。 由于城中村改造项目拥有政策优惠，成本大大降低，利润空间较大。在改 建项目集中上市的情况下，各项目争相降价以获得更多竞争优势。今年市 2 场平均价格比去年同期平均价格下降约 200 元/m 。 2 、住宅小区规模逐步扩大。 占地一般在六万平方米以上，建筑规模基本在十万平米以上甚至几十万近百 万平方米。 3 、小区内配套设施日趋完善。 幼儿园、学校、市场、主题会所等已经属于必备配套设施，也是成熟社区 的重要标志。 4 、物业立面造型考究，园林、景观丰富多彩。 5 、结构式样繁多，户型多样，能够容纳更多的消费阶层。 不同的结构包括平层、跃式、三错层、复式等，户型从一房到五房不等。 6 、物业管理日趋完善。 服务内容除物业日常维护外，还包括了更多的个性化服务。如：入户维修、 幼儿上学接送、代收缴水电费、聘请保姆、送餐服务等等。 四、珠海市场消费者购房特点 1 、消费者购房总金额主流为25 万—30 万元。此价格区间是本市房地产市场物业 供应主导。 2 、多层及15 层以下的小高层为市场需求主流。 3 、市场消费者购房时所关注的内容发生变化，对住宅区的景观环境、配套设施 及物业管理等方面的重视程度大大提升。 4 、市场消费者购买心理日益成熟，更趋理性消费。并对房地产方面的专业知识 与法律意识也大大增强。 5 、对装修成品房的需求呈上升趋势。据最新的市场调查数据体现，只有28%的消 费者愿意接受清水房装修标准，其余消费者更希望发展商提供简单装修或精 装修。 第二项拱北区域市场特征分析 一、拱北区域总体特征 拱北作为珠海的中心区域，与澳门毗邻而居，是珠海传统的商业旺地。商业气氛 浓厚，交通便捷，各种商业配套完