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{营销策划}某市星河国际名城营销策划 策划报告 星河国际名城项目营销策划策划报告 第一章 市场调查P4 1. 深圳市总体社会及经济发展概况 2. 深圳市房地产总体市场现状及走势分析 3. 内外销市场需求分析 4. 竞争片区市场调研与分析 5. 中心区市场调研与分析 第二章 项目分析P65 1. 项目概况 2. 项目地盘解析 3. 项目规划设计方案评析 a: 总体布局规划及空间布局分析 b:主力户型面积评析 4. 项目 SWOT 分析 5. 项目综合评价及项目发展策略 第三章 项目定位P82 1. 市场定位 2. 户型定位 3. 客户定位 4. 形象定位（含项目命名） 第四章 品牌策略P89 1. 品牌趋势 2. 品牌诊断 3. 品牌方向 4. 品牌整合 第五章 物业发展建议P95 1. 项目差异化建议 2. 总体布局规划及空间布局建议 3. 环境景观建议 4. 配套设施建议 5. 会所功能建议 6. 物业管理建议 7. 交楼标准建议 8. 公共部分装修标准建议 第六章 营销推广策略P106 1. 总策略 2. 区域竞争策略 3. 同类型竞争策略 4. 项目推广时机与条件（入市时机与销售前提条件） 5. 销售阶段划分与分期运做策略（含销售次序安排、各推广阶段销售策略、销售次序、推售单位安排） 第七章 包装方案P117 1. 地盘包装 2. 售楼处 3. 样板房 4. 形象包装 第八章 广告策略P129 1. 广告总体策略 2. 广告诉求点重组 3. 各阶段广告策略及媒体组合 4. 推广费用计划及可实行性 第九章 销售实施P138 1. 市场预热期销售策略 2. 市场热销期 3. 促销期 4. 造势活动一览表 第十章 价格策略P142 1. 价格定位策略 2. 价格的竞争力 3. 价格走势建议 4. 价格的市场应变策略 5. 付款方式与折扣率 6. 关于价格表 第一章市场调查 一 、 深圳 市 总 体 社 会 及 经 济 发 展 状 况 深圳 2002 年 经 济 发 展 背 景 GDP 指 标 2001 年 深圳 市 的 经 济 综 合 实 力 明 显 增 强 。 2001 年 当 年 实 现 全 市 GDP 总 值 1908 亿 元 ， 同 比 增 长 了 13.2% ， 高 出 预 期 目 标 的 1.2 个 百 分 点 。 2001 年 深圳 市 人 均 GDP 达 到 4.5 万 元 人 民 币 。 固 定 资 产 投 资 2001 年 深圳 固 定 资 产 投 资 额 比 前 年 增 长 8.7% ， 其 中 基 础 建 设 投 资 增 长 2.3% ， 房 地 产 投 资 增 长 16% ， 房 地 产 投 资 的 增 长 明 显 高 于 基 础 建 设 投 资 增 长 。 消 费 指 数 居 民 消 费 需 求 也 明 显 转 旺 ， 2001 年 全 市 社 会 消 费 品 零 售 总 额 609 亿 元 ， 比 2000 年 增 长 13.2% 。 消 费 指 数 自 2000 年 第 一 次 超 过 GDP 增 长 速 度 后 与 之 持 平 。 居 民 消 费 水 平 提 高 ， 商 品 房 、 旅 游 、 小 汽 车 成 为 消 费 的 热 点 ， 2001 年 汽 车 销 售 量 增 长 3 成 ， 百 户 居 民 家 庭 小 汽 车 拥 有 量 比 上 年 度 翻 了 一 翻 。 外资利用程度 2001 年深圳实际利用外资 36 亿美圆，增长 21.4% ，世界对中国这个市场的关注程度越来越高，加上WTO 顺利加入， 深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额 4093 亿元，增长 29.1% ，在降息等因素的刺激下，逐渐富起来的深圳人的消费 也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额 2861 亿元，增长 24.8% ，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生 存观念。 产品销售与企业盈利 产品销售价格景气指数 120