{营销策划}东方水都＇营销推广策划书.pdfVIP

{营销策划}东方水都＇营销推广策划书 〖东方水都〗整案营销推广策划书 EasternWatertown 都 市 新贵◎生活特区 前言—— 〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗（一八8 亩）即将全面售磬后推 出的新产品，是代表汇诚地产下阶段的全新力作。 〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧，是理想的居住及商业开发地块。其 南临城市主干道国货路（宽55 米），西边为水上体育公园，北临城市规划路，东侧与住宅小区〖东方纽约〗相 邻，总建筑面积近 10 万平米。本项目以 “夏威夷风情生活”为主题，体现 “以人为本”设计理念，力求营造 生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次，〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造 等分析，都是东福州绝无仅有，堪称标志性的建筑群体。 同时，〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍：其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高；其二、 客源区域化、难以吸收区外客源；其三、价格雷同化，均价大都在 2400～2600 元/㎡。 第一部分市场篇 福州房地产市场形势分析 宏观市场研究 热点板块分析 区域市场研究 竞争形势分析 一、宏观市场研究 （一）价格走势依然趋高 2 2 2003 年，福州市住宅平均交易价格 2724 元/ M ，同比增长1.19% ，每平方米增长32 元/M 。别墅增幅最 大，同比增长 16.77% ，位居增幅之首。 2003 年各类物业交易价格及其与 2002 年对比 价格升降幅度 2002 年（元/M2 ）2003 年（元/M2 ） 比增变化（%） （元） 平均交易价格 3062 3075 +一三 +0.42 住宅 2692 2724 +32 +1.19 别墅 3416 3989 +573 +16.77 商场店面 7594 8581 +987 +一三.00 写字楼 3590 3378 -212 -5.91 车库车位 3571 3122 -449 -12.57 上表显示：1 、2003 年别墅对商品房价格的提升贡献最大。 2 、与2002 年相比，2003 年商场店面市场有好转趋势，但总体呈波状起伏。 3 、写字楼价格呈下跌的态势。 4 、商品房平均价格变化不大，五年来，商品房均价年涨幅0.8% ，商品住宅呈稳步增长，年涨幅 3.1% 。 （二）供给及需求继续放量 2003 年，商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长：全市可供面积 472 万平方米，同比增长 36.24% ， 其中市区增长更快，可供面积 401.59 万平方米，同比增长 40.95% 。 自1999 年以来，福州商品房预售批准面积以年均 56 万平方米的水平增长，年均增长速度为 17.46% 。 年份 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2 供给面积（万 M ）248 345 321 376 472 20