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{营销策划}房地产城市星 座营销策划及销售代理竞 标方案 与否，当然意义至关重要；同时，公司对于项目的重视程度、公司在项目上投入的人力，也 将影响项目运作的优劣。公司以公司最优秀的策划、广告、销售人员全面介入项目的运作， 力争以最短的时间、最低的投入是先开发商的开发利润，同时，实现公司策划的价值。 其次，公司对于本项目——城市星座的思考和把握。思考，源于对市场、对项目、对消费者 的深刻了解；把握，建立在公司成熟的操盘理念和丰富的实战经验。在深入思考和全面把握 的基础上，建立起我们对项目营销推广的总体构架，并在此基础上展开，形成相对系统的操 作方案。 在本报告中，所提交的策划方案，涉及到具体实施细则，暂不提供。并且，公司保留所提供 各项方案的所有权和使用权。 二、项目自身特性分析 对项目特性的深入分析，有助于我们全面把握项目的独特之处，才能有的放矢，制定有针对 性策划方案。对项目特性的分析，我们项目分别从项目所处的地段、交通、环境等外部条件 以及产品本身的规划、户型、面积、配套等内在素质进行分析，并提炼出项目所独有的最具 竞争力的地方，作为项目未来推广的支撑，为方案的制定打下良好的基础。 第一，“比邻财富新干线、静享繁华商业圈”的优越地段： 优越的地理位置，是项目成功的先天因素。本项目位于长江日报路，武汉图书大世界隔壁。 长江日报路，连接汉口地区两条主干道——新华下路和建设大道，全长仅 2000 多米； “比邻财富新干线、静享繁华商业圈”是对项目地段优势的最好概括，也决定了在未来的推 广过程中，地段，将成为项目的一个重要的卖点。 第二，“与空间博弈，与时间赛跑”的交通干线： 交通，其实是地段的第一衍生物。对交通条件的描述，我们重点关注直接影响业主生活的市 区交通状况。项目同时拥有两条交通干线的公共交通，统计表明，总计 16 条公交线路足以 保障小区未来的业主出行方便快捷。业主在这里，空间距离不再是一种束缚，时刻走在时间 的前面。 具体公交线路收发班时间及起止线路如下表（我们将经小区门口的线路单独列出）： 第三，“百分百事业，百分百享受”的生活环境： 环境，是地段的第二衍生物。环境，从表面上分析，所包含的层面极其广泛，诸如自然环境、 科技环境、人文环境等等。但是对于个人而言，从本质上讲，就是生活环境。“环境造就人” 早已成为至理名言。对于本项目，生活环境最大特点在于同时兼顾从事业和享受两个生活中 最重要的方面： 首先，百分百事业：事业，是奋斗的动力。建设大道是武汉市金融产业（银行、证券）、文 化产业（报社、杂志、广播电视）、新兴产业等最为密集的区域，也是符合目标人群创业喜 好，最具有创业前景的区域。以“百分百事业”描绘潜在业主的工作状态，更容易引起共鸣； 其次，百分百享受：享受，是生活的乐趣。长江日报路、建设大道、台北路等历来是武汉休 闲生活的亮点之一。诸如蓝色天空、红色恋人、名典咖啡、楚韵音乐厨房、POLKA 酒吧、海 洋之星、心海岸咖啡、典籍咖啡语茶、浪淘沙清浴健身中心、黄地艺术咖啡厅等休闲娱乐场 所密集，生活享受自在其中。 第四，户型与面积比例分析： 小户型、小面积为主的分配比例，已经充分说明：项目的目标客户必须锁定在年轻一代，年 龄在 25——35 岁之间，大专以上学历，工作收入比较有保障，渴望独立生活，但经济能力 不足以购买目前的主力形态的商品房，一房或小二房是他们的最佳选择。 在后面的市场定位描述、核心推广理念以及广告、活动等方面的策划过程中，将紧紧围绕这 一部分人的心理需求和消费习惯进行操作。 三、项目总体市场定位 在项目进入市场推广阶段，项目的市场定位，确切说，应该是市场定位的描述，其作用在于 两个方面：首先，对于开发商而言，需要明确的自己的项目在区域市场的地位，在市场推广 中如何通过明晰的市场定位吸引目标消费者，在市场竞争过程中如何通过独特的市场定位打 压竞争对手；其次，对于消费者而言，在选购的过程中，如何清楚的描述自己所选中的项目。 基于市场定位的目的，结合项目自身的特性，我们从两种不同的方向对项目的市场定位进行 描述： 第一种方向：财富新干线·自由空间 财富，永远是现代社会关注的焦点所在。建设大道是武汉市政府重点规划建设的“金融一条 街”，建设大道分布着武汉市商业银行、交通银行武汉分行、中信实业银行武汉分行、中国 信合武汉分行、中国人民银行武汉分行、建设银行武汉分行、华夏银行武汉分行、招商银行 武汉分行等近 10 家银行的武汉分行，是武汉市“最富有”的城市主干道，堪称武汉市的“财 富新干线”。在市场定位的描述中，提出 “财富新干线”的