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{营销策划}吉林某商城商 铺销售营销策划典范 吉林某商城商铺 销售营销策划方案 第一部分：项目说明 项目命名：某商城 案名旨在突出本案之于吉林市（某区）商业地产 项目中的战略地位，以建立某区现代综合百货品牌知 名度。 项目说明： 某商城由吉林市某房地产开发公司投资开发，建 于吉林市某区核心商圈，位于某市某区核心商圈某路 中段。东邻住宅区，西接吉林市江北百货大楼、华联 吉买盛，北接吉化住宅区，南向北都大酒店，地理位 置优越，交通便利且位于商业黄金地段，周边配套完 善。 本项目集商业、文娱、住宅等功能于一体，项目 将建成具有划时代意义的综合性商业中心，全天候、 全功能的商业文化消费服务中心及高尚居住生活区， 是某市地标性建筑。 经济技术指标： 总用地面积：8683㎡； 总建筑面积：30178㎡； 地上建筑面积：㎡； 地下层建筑面积：㎡； 商场建筑面积：㎡； 第二部分：市场分析 一、城市概况： 吉林市位于吉林省的中东部，1948 年成立，是吉 林省的第二大城市。辖龙潭区、昌邑区、船营区、丰 满区四区，辖磐石市、蛟河市、舒兰市、桦甸市四个 县级市，一个永吉县，1 个国家级高新技术产业开发区， 1 个经济开发区。吉林市面积 27120 平方公里，其中市 区3636 平方公里；总人口 480 万人，其中市区人口 210 万人，非农业人口 219 万人，农业人口 231 万人。 城市特点： 1 、 人口众多，较具发展潜力 2 、 总体规划具有较大发展空间 3 、 经济发展快速较快 4 、 消费水平低，购买力不强 5 、 旅游资源丰富，交通便利 二、吉林房地产市场分析： 吉林市房地产市场在近两年得到了高速发展，城 市开发已经驶入了快车道，城市人们的生活发生了一 系列的变化。 消费特点： 1 、 市场容量小 吉林市开发的房地产项目大多是商住一体楼盘， 规模越来越大，江南区目前已成为大规模楼盘的集中 地，总建筑面积超过了 10 万平方米，且多以商业网点 式临街店铺的形式出现，该定位经营方式灵活，自主 经营，不受经营范围、经营时间的限制，本地的消费 群较为认可；市场积压严重，尤其是商业地产，许多 知名楼盘的销售也不超过 6 成。商住楼开发量过大， 市场已经形成供大于求的态势，普遍销售压力大，销 售情况不理想。 2 、 市场发育不成熟 在建商业房地产最低 1500 元∕㎡，最高 4500 元 ∕㎡，没有高端产品，并且缺乏长期规划与商业管理， 房地产消费能力低下。 3 、 消费观念不成熟 吉林市产权式商铺市场发育不成熟、不规范，市 民消费习惯缺乏理性引导，投资意识不强。 综上所述，吉林市房地产市场走势呈以下几个特 点： 1 、 房地产竞争趋于激烈，诚信企业、具有长远 发展眼光的开发商将赢得市场； 2 、 科学、专业管理将迅速登上舞台，成为重中 之重，将直接影响项目开发与销售；先进理念将大量 涌入，项目包装、营销策略层出不穷； 3 、 市场将面临重新洗牌，从而进入理性调整期； 4 、 消费日趋理性，消费观念推陈出新，消费潜 力得到进一步释放。 透过现象看发展，2004 年，吉林市房地产市场目 前处于低迷状态，但仍有可为之处，市场潜力巨大， 从目前情况分析，龙潭区、丰满区在建楼盘所占比重 较大，且以产权式商铺为主（未提出明确的产权概 念），市区商业物业多以租赁形式为主，这表明产权商 铺具有很强的成长空间，如本项目从国家宏观政策“振 兴东北工业基地”经济全面复苏、商圈发展潜力巨大、 产权式商铺优势、无限升值空间、高回报优势及专业 管理等方面做足功夫，获得目标消费群体认可，相信 会取得可观销售成果。 三、项目分析： （一）优势分析 1 、定位优势： 本项目开发规模在龙潭区商业项目中屈指可数， 其定位相对其它商业物业，从项目功能设计和业态组