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{营销案例}某别墅营销策 划案例 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的 扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2 、市场概况分析： A 、市场概况： ●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化 设计上有一定经验积累，此类产品被称为“officepark”或“villapark” 等。 ●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要 求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 ●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 ●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这 些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 ●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项 目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有 TOWNHOUSE 风格 的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为 三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各 1500M2 ，层高5.5 米； 2 、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2 ，使用率为88% ； 3＃楼每单元约600M2 ，使用率为96% 。项目车位、宽带上网等方面配 套较完善。售价 10000 元/M2 ，与北京一般高档高层写字楼售价差别 不大。 B 、西安写字楼市场简析： ●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 ●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以 智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在 6000 元/?左 右。 ●南二环写字楼多为新建项目。市场分为 “商住”形式的写字楼和纯 商务写字楼两种，其平均价格在 5000 元/?左右。市场销售较好。 ●城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最 大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业 缺乏，平均价格在 6000 元/? ，市场销售情况不好。 ●目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公 环境的人性化、生态化始终没有突破。 二、项目分析 1 、产品分析 A 、产品类型： 产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态 是别墅，而实用功能是商务办公。 B 、产品差异化分析： 产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时 又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。 ●传统写字楼的缺点： a.长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率； b 、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健 康； c 、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉； d 、员工没有休息间或休息间条件差； e 、停车位秩序差； d 、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观； f 、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、 缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精 神。 ●产业别墅有别于传统写字楼的优点： a 、优秀的园区生态氛围； b 、建筑风格独具个性； c 、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生 活空间； d 、更完善的商务办公硬件配套和软件配套； e 、更舒适高档的休闲会谈场所； f 、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的 激发人的创新精神和创造欲望。 2 、产品USP 提炼： A 、专案宏观背景卖点： 长安科技产业园主要优势分析 ●政策优势 n 整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家 级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国 西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项目支持政策 以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。 n 税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持 n 提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于 目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行 申请贷款 n 提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形 式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、 发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支 持企业搞好建设。 ●服务及配套优势 n“一站通”办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项 等一系列手续实行 “一站式”办公流程，以简化企业入区程序、提高 办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。 n 高质量人居配套：180 万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园 都市》，规模居西北地区之首，