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{营销策划}某楼盘营销策 划方案分析 造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊 的心理需求） 2 、物业管理缺乏特色服务 物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使 HS 花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 四、目标购房群 1 、年龄在35——60 岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人 家庭构成：1—3 口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年 2 、年龄在28——45 岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000 元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业 主 家庭构成：1—3 口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年 五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍： 1 、HS 花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。 2 、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。 对策： 1 、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告 炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。 2 、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是 HS 花园离大型购物中心太近。 故对策有二： 一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售； 二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的 酒廊、咖啡厅等。 六、形象定位 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为： 凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主体广告语： 辉煌人生，超凡享受 ——HS 花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅…… 辉煌人生 HS 花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此， 他们的人生是与众不同的，是辉煌的。 超凡享受： 享受入住方便 享受交通便捷 享受特别服务 享受都市繁华 享受至尊荣誉 七、两点整体建议 1 、建HS 广场和寓意喷泉 针对 HS 花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建 HS 广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项 目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。 试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到 HS 广场上灯火一闪一闪的跳动着 “辉煌人生，超凡享 受”的字幕。近处听着 “哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜 的气息，怡心怡情，岂不妙哉。 如此一来，一方面能够增加 HS 花园的吸引性，提高 HS 花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方 面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。 2 、物业管理方面提供特色家政服务 HS 花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。 故 HS 花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、 钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强 HS 花园对目标购房群的 吸引力。 八、广告宣传 HS 花园的广告宣传要达到以下三个目的： 1 、尽竭传达HS 花园的优势与卖点； 2 、尽快树立起HS 花园 “辉煌人生，超凡享受”的物业形象； 3 、直接促进HS 花园的销售。 基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段， 即广告切入期和广告发展期。 在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达 HS 花园的优势与卖点； 在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以 及开展各种公共活动打造 HS 花园 “辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP 直接促进楼盘的销售。 广告切入期（1——2 个月） 1 、报纸软文章 主题 1 ：辉煌人生，超凡享受 ——记 “我”为什么选择 HS 花园 主题 2 ：事业生活轻松把握 ——记 HS 花园特别的家政服务 2 、系列报纸硬广告 主题 1 ：辉煌人生，超凡享受 ——这里离购物休闲广场只有 45 分钟 主题 2 ：辉煌人生，超凡享受 ——家里面的娱乐休闲 主题 3 ：辉煌人生，超凡享受 ——HS 广场就是我们家的后花园 3 、网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供 素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的