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武汉市房地产市场调研报告 2020年4月19日 市场分析 .11.24 目 录 第一部分 武汉市房地产数据分析 一、 土地市场基本特征 二、 商品住宅价格情况 三、 商品住宅销售情况 四下半年武汉及重点区域市场走势分析 第二部分 项目市场分析 一、 沌口房地产市场概况 二、 片区在售楼盘解析 三、 swot析 第一部分武汉市房地产数据分析 一、土地市场基本特征 上半年，武汉市中心城区经过招拍挂方式共出让土地 18宗，成交12宗，实际成交面积为196911.6平方米 （约295亩），与去年同期相比减少 85.77%; 土地供应规模较去年同期减少 54.24%。每亩单价为465.73万元/亩， 与去年同期相比下降 21.35%。 综观上半年土地市场，与去年相比表现出截然不同的特征 ： （一） 量价齐跌，成交清淡 一方面，土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩 ，成交率下降，出让18宗6宗流拍；另一方面，成交金额大幅减 少，土地单价下跌，竞拍冷清，大多数地块是在没有竞争对手的情况下成交。以 P（ ）004地块（京汉大道B3）为例: 楼面地价为6107.88元/平方米，而去年同地段由金地集团武汉公司拍得的 P（ ）020地块（京汉大道义和巷）楼面 地价为6879元/平方米，下跌约11% （二） 本地企业唱主角 源年1-6 源年1-6月份土地出让曲与成交面积比段图 外地企业在汉大幅拿地，地块面积和成交金额都较 大。而今年则以本地企业为主 ，单宗地块面积和成交 金额相对较小。 地段好的小地块受追捧 去年土地市场以大面积、高总价的地块成交为主 曰朝I今年小面积低总价的地块则受到青睐。如 P( )008 曰朝I 块,由于其面积小，总价低，地段优越，配套成熟，在经 过162次竞拍后才由刘贵生个人拍得。这也是中心城区首例个人购地 ，类似的P( )004等地块也是经过几十次 竞拍才最终成交。 综上所述，经过国家去年一系列调控政策特别是紧缩政策 ，开发企业拿地变得谨慎。这一方面是由于部分开 发企业资金紧张，融资渠道和销售回款双双受阻，加之去年大幅拿地尚待消化，暂时丧失战略投资机动性，无力进 行新一轮的圈地扩张。另一方面也反映出部分开发企业对市场预期趋于谨慎。 3.1, 3.1,容积率较去年同期减少了 （二）容积率有所降低 上半年我市中心城区土地出让的平均容积率为 及商业用途土地成交比例较去年同期减少较多。 （三）用地性质以居住用地为主 中心城区土地市场供需情况 从供需总量来看,08上半年我市中心城区经 过招拍挂方式供应土地 641694.67平方米，实际成 交了 196911.6平方米。 （一）开发商拿地谨慎，土地成交萎靡 从出让土地的规模来看，今年上半年最大成交 地块的面积约为 60亩,出让土地18宗,实际成交 土地12宗，成交率为60%,土地出让成交率较去年 同期下降了 31% 0.81,主要由于高层混合住宅 从用地性质来看，我市中心城区土地主要用途为居住用地 ，占总成交面积的84.58%，约为250亩 编号 地块 1 位直 成交面 土地用 途及使 用年限 成交价 （万元） 地价 容 超 率 竟得大 ? (20DS) 京汉大道 B—3 5775 42 住宅70 年 商服40 17(550 ei(J7.SS 5 武汉银泰房曲产 开发有限公旬 ? (2fi|)S) QOS 江汉区天门 戚「号 2357.SS 居住70 年 50 L0 4SJ9.S6 划贵生!个人） P (200S) 019 磷口区汉宜 路1。号 171D0 住宅?0 年 商服4C 14P5A 2?14 武汉华汉投资管 理有限公司 （四）楼面地价排行（住宅用地）: （五）成交金额排行 地块编号地块位首成交皿积 地块编号 地块位首 成交皿积 土地用途及 成交价 （万元） 容积率 竟得人 F (300B： 001 中北路延 长线 40020 1 住宅年 21050 A 湖北长源房地产 开发有阻公司 P (2008) 002 汉阳区墨 水湖北路 以南十升 小路以东 33851 一 住宅70年 19400 7 2 湖北十里投资发 展股份有限公旬 P (2008) 0CH 京汉大道 B—3 5775.42 住宅为年 商服40年 17650 5 武汉银泰房地产 开发有限公司 （六）武汉三镇土地交易 （招、拍、挂）情 从我市成交面积的分布看，上半年土地成交面积最多的为地处江北的汉口 ，占全市总成交面积的 55.70%,地 处江南的武昌以23.73%居第二位 区域 宗数 成交面积 成交金筋 面积 砰方米.） 比例 金额 r万兀i 比例 汉口 P3621.S7 47.舒益 ?6520 55. 70 ? 汉阳 2 焚 2020 年 4 .富标朴 里顼 21 57% 武昌 ■ , 4如壬 24. S3% 32