东海阳光嘉园店面价格策略.docVIP

店面定价说明 定价原则 平衡以下三者利益关系，实现共赢： （1）开发商 达到预期销售率，实现预期利润。 （2）投资者（购买客户） 得到高于按揭贷款利率的投资回报， 尽可能低的投资风险。 （3）经营者（租赁客户） 按照符合市场行情的租金价格承租。 一方独赢的局面不存在，各方只能按游戏规则赚取各自该得的利润，环环相扣，一损俱损，与荣俱荣。 二、定价方法 调查了解目前的周边店面租金价格，综合市场各因素进行租金价格修正，用修正后的租金推算店面的销售价格。通常年投资回报率按6%计算。 计算公式如下： 销售价格 = 年租金 ÷ 年回报率 三、市场调查 经调查，周边可比店面的现租金价格如下： 少年宫路 鹤峰路 南际路 主打面积 12~18㎡ 15~30㎡ 25~30㎡ 月租金 30~35元/㎡ 15~20元/㎡ 25~30元/㎡ 少年宫路：以私人民宅为主，普遍面积较小，以经营日杂副食品和小餐馆为主，店面形象脏乱，档次普遍较低。 鹤 峰 路：商业气氛较差，空置店面较多，租金价格甚低，经营业态杂乱。 南 际 路：与少年宫路相似。 共同特点：以小型店面为主，租金价格普遍较低，经营业态杂乱。 部分商业店面的租金售价调查结果如下： 鹤 峰 路： 计生保健中心斜对面，约50㎡，租金800元/月·间，折16元/㎡·月； 宏侨花苑，约65㎡/间，层高5.7m，售价5500~6000元/㎡，现房，全部未售出或出租； 蕉城区国税局对面，靠近人本超市，原足按休闲，约40㎡/间，租金800元/月·间，折20元/㎡·月； 少年宫路： 与本案东头相邻的小餐馆，约20㎡，租金660元/月·间，折 元/㎡·月； 经调查，新佳坡步行街的商业店面基本情况如下： 主打面积 50m2 销售均价 7500元/㎡ 层高 3~6m 现行租金 30~70元/㎡ 进深 8~14m 促销手段 返租2年、免租招商 面宽 3~4m 主要客源 温州、福安 新佳坡步行街2001年开始推向市场，但整整2年商铺一直乏人问津，一直到了2003年下半年（已经现房）它的商铺才迎来第一个买主——温州人。此后为了吸引温州人，在温州设点、专车接送、免费食宿、返租两年等措施才扭转局面。现在仍然有部分店面未售出，现以约8000元/㎡的价格年回报率8%包租2年委托温州人销售。 经调查，意向租赁客户的租金期望值如下： 少年宫路 鹤峰路 主要需求面积 30~40㎡ 30~40 期望每间租金 1000~1500元/月 500~600元/月 折算单位租金 35元/㎡ 16元/㎡ 调查结果显示： 极少数人问及鹤峰路的店面，多数人对进深太大而感遗憾； 多数人期望需求的面积普遍比本案店面设计面积小。 四、价格影响因素 导致销售价格需要调低的因素： 面宽小、进深大，总面积大。（面宽与进深正常比例1:3） 街区城建形象差。 宁德商铺市场正处于逆市，市场租金普遍较低。 鹤峰路店面潜在客户甚少。 中庭商场的招商难度较大。 不断出台的宏观调控政策可能导致投资者持币观望。 导致售价格需要调高的因素： 新建项目，自身硬件设施好，档次高。 中庭商场有利提升店面人气。 部分店面层高较高。 五、价格制定 原定销售底价如下：（定价1） 少年宫路 拐角 鹤峰路1 鹤峰路2 鹤峰路3 合计 面积 1109.58 204.41 185.18 482.57 988.33 2970.07 底价 均价 8775 12756 7214 5394 4478 6972 总销 9736985 2607358 1335951 2603128 4425277 以（定价1）价格按年回报率6%计算出的平均租金如下： 少年宫路 拐角 鹤峰路1 鹤峰路2 鹤峰路3 合计 月平均租金 44元/㎡ 64元/㎡ 36元/㎡ 27元/㎡ 22元/㎡ 35元/㎡ 2318元/间 2607元/间 1336元/间 1859元/间 1475元/间 1961元/间 显然可以看出，目前市场绝对不可能接受此类型店面如此高的租金。 显然必须站在投资人的角度考虑其投资风险，确保有较大的把握将店面出租出去，一定要给投资人留下的赚钱的空间，否则将没有人愿意投资。 初步估计，少年宫路店面的合理月租金约1800~2000元/间，鹤峰路店面的合理月租金约800~1000元/间。 鉴于以下几点，本案必须考虑执行包租： 国家关于房地产的宏观调控政策不断出台，全国房地产市场持续降温，包括温州人在内的广大投资客户进入持币观望的状态，投资十分谨慎，且投资量急剧缩小，现唯有靠包租以增强客户投资信心。 宁德现有的商业店面的销售普遍采取2年包租，如新佳坡步行街实行年回报率8%包租2年。若本案不执行，必然没有竞争优势。 通过包租的形式，有利于引导周边店面租金水平的提高，对本案销