XXXX年3月莱阳市梨乡嘉园商业街定位与销售方案.pptx

梨乡嘉园商业街 定位与销售方案;目录;Part1 社区商业;社区商业街是由不同规模，不同类别的店铺有规律的排列组成的交易场所，其形式有带状或环状组团商业街，是社区商业的重要组成部分。;社区商业街;概念;7;8;9;10;11;城市中心商业是指满足于整个城市或者某区域全体消费者的商业中心，这个中心往往会自然形成一个商圈，其形态、业态、层次完善丰富。商圈的形成有一定的历史。;位置不同;三、社区商业的特点;（1）地域性强，服务对象明确，商圈较小。 社区商业以住宅小区为载体，主要为本地??民提供服务，尽管现在许多社区商业企业采取多种营销方式吸引社区以外居民的购买力，但实际情况是社区商业一般不具有广域性和辐射性。;（2）以经销日常生活用品为主。 社区商业主要为特定社区居民提供日常生活需要的商品和服务，如生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等，一般不经营技术性强、单价高的耐用消费品，也不经营作为生产用途的生产资料。;（3）交易频繁，交易额小，交易时间短，成交机率大。 与经销价高利大的奢侈商品、高档品牌选购品或耐用消费品相比，社区商店主要销售居民日常急需的、保鲜期短的生活便利品，一般来说交易次数多，交易额小。因居民购物的目的性十分明确，购物时间短，成交机率大。;（4）营运成本相对低廉。 社区商业经营的商品多数是周转快的易耗商品，占压资金相对较少；选址在住宅小区，相对中心商业区、区域性商业中心的临街店面，租金要低得多；店面一般采用普通装修，装修成本低；销售对象明确，可以节约广告宣传等费用；如果社区商业选择连锁经营，更可以享受因连锁带来的规模效益，运营成本还可以进一步降低。;（5）商业功能、业态的多样性。 社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体，汇集社区购物中心、社区超市、社区便利店、社区折扣店、社区仓储店、社区餐饮店、社区美容店等多种商业业态于一身，满足社区居民多样性、多变性、差异性的消费需求。 ;四、社区商业的类型（一）;;;社区批发商店 ;Part2 项目分析;老城区中心区域;1、幸福四路路宽12米，较窄。不利于较多车辆通行。 2、商业街只有一条街道出入，不利于车辆通行。;三、周边环境分析 ;项目人口规模：;四、产品及体量;外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间 。;五、权属性质;Part3 阳信商业市场调研;鲁北大市场;序号;鲁北大市场建材城;农贸批发市场;装饰、灯具市场;家具市场;酒水专卖市场;特征： 1、商圈以老城区为主，较为低端； 2、商业开始形成聚集，专业市场处于低端发展阶段； 3、随着经济的发展，出现了银座大型的超市和购物中心； 4、鲁北建材大市场等大型的专业市场开始引领阳信商业发展； 5、鲁北建材大市场对目前的商业冲击较大，逐渐形成新的商圈。;二、周边商铺租金调研;忠信快餐：开间3.3米，进深11米，2层，约75平米，单价3700元/平米； 嘉园超市：1层，约100平米，单价3400元/平米；;Part4 项目定位;市场定位;本案商业在周边租金极低的情况下，定位分为两大方向： 一是，顺势利导，从购房者利益点出发； 二是，改变现状，将商业街推向阳信消费者； 两种方向定位的关键： 前者，关键点在于专业化的集中； 后者，关键点在于创造终端消费者的利益驱使点； 两种方向投资者与经营者关系： 前者更多的是购房者自营； 后者更多的是投资客购买，转租经营者，两者分离；;市场定位;目标客户群定位1;目标客户群定位2;目标客户群定位2;综合分析，比较优势的打造只能……;业态定位选择1;业态定位选择1;业态定位选择1;业态定位选择2;形象定位1;;形象定位2;;价格定位;2、市场比较法;价格定位;定位项目;Part5 销售方案;销售策略; ——纯销售模式;优势：;优势：; ——长期返租销售（十年）;项目定位方向一，宜采用“纯销售模式”； 项目定位方向二，建议采用“短期返租销售”;（一）、推出房源 商铺共计50套，第一次房源推售为东侧房源。 （二）、推盘时间 5月1日左右。;（三）、营销推广及客户策略 【推广内容】 方向一 70年产权独立商铺； 古城商业街——汇聚阳信顶层人士消费的文化金街 70年产权旺铺，留给家族的世袭产业 方向二 平价商街，掘金旺铺 稳健回报，三年投资收益托底（投资回报收益表） 【推广渠道】 沿街发放宣传单、短信（50万条）、宣传车、大户外、电视台标、网络等。 【形象包装】 在阳城三路幸福四路路口设立大型导视牌——强势引导！;（四）优惠政策建议 1、免物业费：根据客户购买商铺先后可享受免30个月、24个月、18个月及12个月的物业管理费； 2、免税 3、将3万抵4万，升级