XXXX10盐城-新景祥悦达悦达悦珑湾项目营销策划报告1.pptx

谨呈：悦达集团;;部分合作企业;部分代表项目;PART.1 项目理解 ;PART 1.项目理解;;『企业理解』房地产承接集团多元化战略转型使命，将成为集团新的发展方向，悦达置业虽在盐城有较为丰富的开发经验，但房地产的品牌暂未建立，本项目肩负着用项目撬动品牌，提升悦达置业品牌形象与影响力的重大使命！;地段界定;目标共赢;新景祥对于目标的理解：5个月时间实现一期14万方住宅基本清盘，成为盐城市场绝对的销售冠军，并在价格上实现突破和超越，建立项目的品牌和知名度，最终实现项目的“名利双收”！;三大使命注定本项目必须一战成名！;但是，现状是：;一、面临严峻的竞争环境，如何建立本项目的核心价值体系以超越竞争？;PART 2. 价值发现;;『城市价值』盐城定位为江苏区域中心城市，借助沿海大开发战略，随着沿海产业带建设，受长三角和环渤海辐射能力增强，城市迎来新一轮发展契机;航空 6月14日，国务院批准盐城直航台湾，于9月上旬开通，选定为台北桃源机场； 目前台商在盐的投资领域已遍及一、二、三产业，台湾的前20强企业或已在盐投资，或准备在盐投资，盐台两地交流日益密集。;『产业价值』 二产占主导，三产相对较为落后，工业成为拉动盐城经济增长的主要动力，随着产业结构的逐渐变革，将带来产业与人口的良性互动发展，中产阶层将进一步增大，中高端物业需求将进一步飞跃;『人口价值』哑铃型的城市结构使得泛公务员阶层、私营业主、个体工商户构成的财富阶层数量庞大，购买力强劲，同时盐城高端客户的回流趋势明显，也为本项目带来了巨大的发展机遇;『房地产价值』相比于一二线城市，盐城由于限价政策得力，住宅价格稳定，市场较为良性;『房地产价值』限价之下，各板块的价值区分不明显，高端公寓价格被拉低且严重趋同，价值低估吸引大量高端客群，导致供不应求;高端客户数量的持续增长;;『区域价值』本项目位于盐城规划的城南中央商务区旁的高档社区组团范围内，相对于内港湖组团，本项目所处的东进路组团盐渎板块地段价值、成熟度和认知度更高，可谓是“处于城市几何中心，同时以其高成熟度及认知度，成为中心中的重心”;『??域价值』项目周边包括盐渎公园、在建的大新河公园、海盐历史文化风貌区以及东进路美食一条街、宝龙城市广场、水街等，都为本项目带来了不可比拟的景观资源和人文资源和生活配套;高档居住区组团中;PART 3. 竞争分析;;河东分区;区域范围：东至通榆河，南至青年路（或世纪大道），西至西环路，北至新洋港； 区位优势：中心城区房地产是以建军路为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段； 配套优势：中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域； 在售楼盘：目前，中心城区在售楼盘较少，主要为澄达东景园、城中一号公馆，项目前期有少量房源在售，现为后期蓄客做准备。;;『城南板块』是城市发展主流方向，楼盘多、供应量大，处于快速发展中，整体价格仅次于城中板块;以小高层、高层公寓为主，个别有多层，近期售价在6100–6500元/平米 客户主要为泛公务员、私营业主等高收入阶层 学区房、区位、品质、资源和配套是板块置业的核心驱动要素;区域内以小高层、高层为主，内港湖区域售价在5500–6800元/平米，内港湖以南和以西区域在4800–5200元/平米 目前区域在售楼盘较多，后续供应较大 内港湖客户主要为泛公务员、私营业主等中高收入阶层，其他区域因价格便宜有工薪阶层 内港湖区域主要驱动因素为学区房、配套和景观资源，其他区域为价格优势和学区房;『板块竞争总结』盐城各房地产板块市场形成差异化竞争，梯度明显，盐渎版块价值仅次于城中板块，竞争优势明显;;『竞品产品力分析』总体上品质感一般，精细度不够，有较大的超越空间;竞品后续供应量庞大;;;『市场特征』受地段、品质、风格影响，整体客户认可度相比高端公寓较低，限价之下高总价，全额付款使得客户更全面被压缩，别墅市场销售缓慢，月均去化仅2.5套;;PART 4. 项目定位;;;客户分类模型;新一代的智本精英;客群定位;项目定位——多维度创新体验的享受型高端住区;PART 5. 价值提升;项目价值点;『园林景观』适当增加名贵树种或引入50年以上的植物，迎合客户荣耀感，塑造项目亮点;『园林景观』四季应景——选择季节性变化丰富的物种，按常规与落叶树种的比例种植，不同树种花卉分时绽放，春夏秋冬呈现截然不同的异色景观;『园林景观』因地制宜节省成本——同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类及客户的偏好选择，保证成活易打理，节约成本;『公共空间』高墙大院——满足高端客户生活私密性要求，建立强势区域形象，界定私家宅邸区域范围;『公共空间』视觉符号——用特定的连贯符号诠释代言小区：关键符号/ＬＯＧＯ不断在小区内重复出现;『公共空间』豪装三大堂，彰显项目大气奢华;『材料设备』电梯