XXXX申亚亚龙湾综合体项目营销策略报告142p.pptx

INSIGHT THINKING……——在三亚，掀起一场酝酿已久的 全新度假风暴第一回 阅市场/理思路第二回 寻客户/探市场第三回 剖项目/寻价值第四回 鉴策略/行营销题问决解 题问析分 题问示揭 题问面直Content阅市场宏观分析Market AnalysisAMARKET ANALYSIS2013第一季度海南分类物业成交对比2%11%6%8%87%86%2013年海南市场别墅成交上升，酒店式公寓成交下降别墅销售同比增长3%，酒店式公寓同比减少4%MARKET ANALYSIS2013第一季度海南分类物业成交分析7%14%7%15%78%79%2013年三亚市场别墅成交上升，酒店式公寓成交下降别墅销售同比增长8%,酒店式公寓同比下降7%MARKET ANALYSIS2013第一季度海南户型面积段成交分析90-220m290㎡以下仍是市场成交主力，但比例从 上年49%下降为39%；120-170㎡户型成交面积占比增量最大；220以上大户型成交有一定比例的增长；MARKET ANALYSIS2013第一季度海南总价段成交分析200-600万200-600万千万级以上高总价成交占比增加主要受陵水区域拉动；两端成交占比增加，百万以下总价成交占比增加；低总价与高总价成交分别明显增加MARKET ANALYSIS三亚2010-2013年市场月度成交表根据图表观察，每年1月是三亚销售额和销售价格最高的月份MARKET ANALYSIS三亚2010-2013年市场月度供求比根据上述表格，观察三亚的成交面积和成交套数从长时间来看，处于上升趋势三亚楼市成交均价基本维持在25000-30000元/㎡间，最近成交均价稍有回落MARKET ANALYSIS相比陵水，三亚成交类型中，别墅的资金回收量占比正在降低。随着三亚开发的后续供应不足，高端度假需求正在向陵水过渡。从市场成交看，别墅成交面积的绝对值仍然实现了同比增长。MARKET ANALYSIS三亚市场呈现两端化结构，200万以下、200-300万及800万以上等都占到较高的比例。中高总价（500万以上）的成交金额占比不到1/3；中低总价区间中，200-300万以下占比最大。500万以上MARKET ANALYSIS2012.01-2013.03月三亚住宅各面积段供求量对比供应过量供需相对平衡100-120平米供不应求供需相对平衡220平米以上消化存量三亚市场供应量以50-70㎡户型为主，300㎡以上大户型市场供量减少；市场成交量以50-90㎡以及100-120㎡为主，220㎡以上大户型（别墅）成交较明显；70-90㎡供需相对平衡，系90㎡以下产品市场机会。MARKET SUMMARY别墅产品有机会，公寓需找准户型城市分析：三亚刚性需求和高端需求旺盛；由于三亚高端住宅产品供应不足，陵水承接了三亚高端度假需求，并逐渐向万宁、博鳌等地转移成交房型：海南和三亚仍以中小户型产品为主。供应上，50-70㎡严重供应过剩，70-90㎡相对供需平衡；成交上，70-90㎡和100-120㎡最为热销，同时120-170㎡成交增长最快；供求比上，220㎡以上户型供应稀少成交总价：100-200万、200-300万区间是市场成交主力，三亚800万以上高总价产品也极受市场追捧。成交产品：尽管别墅成交量上升，但公寓依然是市场成交主力补充说明宏观市场总结：政策层面：全力推进国际旅游岛建设，119亿元推动水陆交通建设，中线高速 建设完成70%， 进一步扩大海南旅游市场容量。旅游市场：每年的10月至次年的2月是旅游高峰期，旅游总收入和酒店客房开 房率在此期间逐渐达到峰值，随后降落。土地市场：2月份海南土地出让地块集中于中西部，三亚仅115亩，总建筑面积 76516㎡，预示三亚后续住宅及商业供应可能面临短缺态势。住宅市场：政策末班车效应叠加，重点城市成交量上升，库存消化周期降低， 三亚降至38个月。成交市场：三月三亚以60-70㎡小户型供应为主，一至二房小户型公寓受青睐成交分析：成交以大盘为主，与大盘的知名度、营销力度密切相关结论：小户型公寓是市场青睐产品，尤其以二房为主；10月至次年2月是营销高峰，应抓住旅游旺季，做好营销准备阅市场竞品市场Market AnalysisB海南在售主要别墅楼盘一览表重点别墅产品主力面积段 900 800别墅面积段市场结论：从市场主要产品供应看，别墅户型主要分布于100-200㎡和200-300㎡区间从产品销售程度看，热销项目别墅户型几乎均分布于100-200㎡从亚龙湾看，100-200㎡户型热销，大户型别墅销售难度较高，石溪墅和西山渡互为对比结论：别墅户型100-200㎡是市场空白点 700 600 500 400 300 200 100 0亚龙湾西山渡亚龙湾公主郡亚龙湾龙溪29