雅居乐_重庆雅居乐国际花园营销策略报告_198PPT_思源_XXXX.pptx

;目录;营销环境研判; 本次调研为新浪乐居发起关于国务院调控房价出重拳对重庆楼市影响的楼市调查，网上参与人数500余人 ;营销环境研判;营销环境研判;营销环境研判;目录;;占地：18.26万方 建筑面积：55万方 容积率：2.54 绿化率：50% 套数：3275套 教育配套：4.5万方 山顶公园：13万方 山顶会所：4000方 中央水景大道：1.6万方 一期：小高、高层（洋房） 二期：洋房 三期：公寓;綦江;;长; 融侨苹果城底商;板楼（南北通透） 超宽楼距（140米） 视野性（270度） 高层低密度（50%绿化率） 人车分流（安全舒适） 部分产品观长江;项目本体分析;极致产品 谁与比肩;极致产品 谁与比肩 极致户型 谁能挑剔 极致现房 无需久等;; 通过对项目区位地段、周边环境以及自身产品的解读，分析出项目具备几大要素特征: 一个全国前10强品牌实力发展商； 在一个非主流热点开发的城市工业园区； 在一个先天景观资源支撑不强的非豪宅地块； 做一个具有豪宅产品特征的社区项目。;;为了便于研究和称呼特有以下说明： 1、左图所有楼栋为项目（大一期） 2、已经推出产品1-1、5、6、11栋（暂称一部分） 2、将推产品为1-2、2、7、12、13栋（暂称二部分） 3、将3、4、8、9栋（暂称三部分） 4、将10、14、15栋（暂称四部分）;项目销售分析;房型;1-1;1-1;四期高层剩余货量;项目销售分析;总体规划图;本体销售分析;项目本体解读;目录;;数据来源：重庆网上房地产 ;2010年5月重庆市主城各区商品房成交量对比 ;区域市场分析;;;;案场包装简陋 无景观展示区 施工现场杂乱 实地样板房受施工干扰大，未能体现出产品品质;竞争策略 在本案靠近山千院附近加强项目标语宣传，吸引对方客户到案场，通过突出项目整体品质，景观示范区展示，附加雅居乐品牌，营造板式高层优于花园洋房来取得竞争领先;融侨半岛位于重庆南岸区铜元局板块，北临长江，西至鹅公岩大桥，东邻苏家坝油库，南接重庆经济技术开发区，占地近三千亩。 而融侨城位于三千亩地块的沿江一侧，占地近1500亩。 3.3公里的江岸线——融侨城占据融侨半岛4公里江岸线的大部分，是整个半岛资源最丰富的收官之作。 项目通达性???——与渝中区，九龙坡区隔江相望，至渝中区解放碑仅5公里，至南岸区中心南坪转盘约3公里，至九龙坡区中心杨家坪仅3公里。;融侨城·揽江苑;融侨城楼栋价差主要体现在景观资源上，新政前推出的30#销售了96%，新政后推出的19#销售了35%，32#销售20%左右。;竞争策略 突出配套的品牌性，完善休闲商业的不足，学校的品质会成为关键点，加快学校品牌引入。;;幼儿园;;;竞争策略 恒大城的价格优势对巴南区、南岸区、九龙坡区和渝中区客户有很强的吸附能力，对本项目低价位产品有很大冲击。强调区域的便利性，突出项目整体品质来取得竞争领先;一期占地面积为130亩，由11栋滨江高层住宅围合而成，总建筑面积约43万平方米，总户数3400户左 右； 一期中庭规划36000㎡，一期绿化面积69000㎡； 硬件亮点：双层中空的low-e玻璃、卫生间的螺旋降噪管、2.5m/s的高速电梯 ;户型;竞争策略 华润二十四城短期内对本项目冲击不大，本项目应加大推广力度，强调现房销售，突出区域居住的舒适性与项目品质，抢占市场先机;东临九滨路及成渝铁路，隔长江与融侨半岛相望；南望鹅公岩大桥，隔桥为华润·二十四城；西接黄杨路及未来南北干道延伸段；北靠丽水菁苑。;综合指标 占地面积：47969平方米 总建筑面积：215860平方米 容积率：4.5 绿地率：25%;土地位置;竞争策略 保利港湾国际对本项目竞争主要在2010年下半年。突出配套的完善性，项目的低密度、高绿化率，板式产品的通透性、稀缺性和项目是准现房且园林景观大手笔打造来取得市场先机; 通过对项目区域竞争分析及重点竞争项目产品，得出以下初步结论: 与渝北江北解放碑弹子石区域外竞争，是性价比下的竞争； 与李家沱龙洲湾鱼洞经开区区域内竞争，是品质品牌下的竞争； 与融侨城二十四城及保利国际港湾，是社区纯粹度下的性价比竞争； 与恒大城山千院，是优质产品的品质竞争。;目录;我们的目标;目标任务解读;项目名称;项目名称;在此目标前提下，项目在市场竞争中面临着什么营销难点?从而找到解决难点的办法,实现项目整体目标？ The NEXT;目录;在了解营销环境\营销目标及目标客群后，分析本项目面临的几大营销难点，并确定项目的核心营销策略; 通过对市场环境和目标客户群体的剖析，我们已经对项目的现状有了更为深入的了解和理解。 项目有很多价值点，但同时，双刃剑的另一面必然是存在的难点和威胁 ，如何解除威胁，规避化解难