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北京贝塔咨询中心 保利地产财务状况及增长潜力分析 杜丽虹 2009 年 4 月 6 日 摘要 公司财务状况 短期年内不存在财务风险 扩张模式与增长潜力 公司的产品组合以中低端住宅为主，繁荣期周转速度在 1 倍以上，低谷期周转速度在 0.5 倍水平，与万科相近，在相同定位下拥有行业内最高效率，有高速扩张的潜力；但 考虑到公司以往扩张速度，净负债率应控制在 40%以内。 周转速度维持在 2008 年的 0.5 倍水平时 不考虑股权融资时的极限增速为 15%，考虑股权融资时可提高到 40%； 周转速度恢复到 2005~2007 年的 1.0 倍水平时 不考虑股权融资时的极限增速为 40%，考虑股权融资时可提高到 100%； 产品定位高端化，周转速度仅恢复到 0.6 倍，但营业利润率提高到 30%时 不考虑股权融资时的极限增速为 22%，考虑股权融资时可提高到 70%； 周转速度低于 0.5 倍、营业利润率低于 25%时 无法进行股权融资，维持存货零增长。 核心 坚守净负债率 40%底线，盯准存量资产周转速度与扩张速度的匹配。 注：以下报告中的最新财务数据为 2008 年业绩公告数据，数据公告日后的新增土地支出和新增负债将改变 下述结论。本报告为内部报告，仅供我公司客户使用，如您不是通过正常渠道得到本报告，请及时通知北 京贝塔咨询中心 1 北京贝塔咨询中心 一、财务状况分析  当前战略下的风险头寸 短期内不存在财务风险 截止 2008 年底，保利地产的短期借款 43 亿元，2009 年内需要支付的政府土地款 38 亿 元，总短期债务支付需求 81 亿元，手持现金 54.7 亿元。在此背景下，即使所有短期债务都 不能续借，只要公司能够实现 30 亿元的协议销售额，就可以覆盖短期偿债支出。 在偿债需求之外，为维持正常增长，公司 2009 年计划总投资 215 亿元，其中在建项目 后续投资 125 亿元 （包含了 38 亿元的土地款支出），拟建项目 30 亿元，拓展项目 60 亿元， 加上短期借款，总短期支付需求达到 260 亿元，也就是说，只要公司能够维持 2008 年 205 亿元的协议销售金额，就可以覆盖偿债和正常投资需求。而截止 2008 年底，公司的可售房 产权益面积 315 万平米，以2008 年销售均价 7900 元/平米计算，总可售房价值约 250 亿元， 2009 年新增可售房价值应在 200 亿元以上，以2008 年 63% 的预售比例计算，应该可以维持 未来两年的房源供应。 不过，保利的中期债务较多，长期贷款 140 亿，其中有 81 亿元需要在 2010 年偿还， 43 亿元在 2011 年到期，另有 4 亿土地款需要在 2010 年支付，即，2010 年偿债资金需求 85 亿元，但在正常经营下，即使所有债务不能续借，只要公司能够维持每年 200 亿以上的协议 销售金额，就可以覆盖还款需求和基本投资支出。 综上，保利未来 2~3 年几乎不存在财务风险。 保利地产的资金富余 现金 1年内销售回款 2年内销售回款 5 2 2 5 0 0