青岛凤城置业开发区项目营销策划报告_93PPT.pptVIP

青岛风情，世界格调凤城置业开发区项目营销策划报告;报告核心;有一个美丽的传说……;凤凰的传说 四灵之一。 「领衔」作用的鸟中之王。 禽鸟中最美的特征部分。 非梧桐不栖，非竹实不食，非清泉不饮。 生命/活力/谦和/包容/高洁/吉祥 等一切美好的象征。 ;薛家岛，演绎凤凰飞腾的传说 相传古时有一只金凤凰，奉玉帝旨赴天朝参加百盛会，飞抵碧波万顷、渔歌荡漾的胶州湾时，心旷神怡，乐不思归，振翅卧入波涌柔怀之中，遂成为今日之薛家岛。;有一只展翅欲飞的凤凰……——凤凰城概况???绍; 一、区域环境介绍;二、凤凰城规划概况;规划方案;单体立面;公共服务设施配套建设 9班托幼、居民健身设施、酒店式公寓、 商业裙房、居委会物业管理、变电站、换 热站、燃气调压站、地下停车场 ;精装修交房 （建议标准附后） 售楼中心 暂选址于小区中心会所处 幼儿园 9班托幼古堡里的童话世界;三、新古典主义“五彩羽”的市场机遇与风险;二）市场风险;在一片百鸟共存的森林……;一）青岛房地产市场宏观分析;年代;房地产投资额、销售额均加速增长，但存量面积过大，商品房销售速度放缓;据市统计局统计公告，2002——2005年青岛市房产价格较上年涨幅分别为7.6%、14.6%、15.2%、10.9%。06年继续上涨，涨幅5.5%，为近5年来最低，主要原因是受国家宏观调控的影响； 受国家宏观调控影响，十一五期间青岛市住宅发展规划作出重大调整——房地产业完成投资额1514亿元，其中，住房投资1079亿元。开工建设各类住房总建筑面积6182万平方米（受限“70、90”）。 规划期内，五市三区重点建设中低价位、中小套型住房。市区开工建设中低价位、中小套型及政策性住房建筑面积2210万平方米，约272950套住房。;二) 开发区房地产市场宏观分析;商品房销售面积逐年下滑，市场存量面积正在累加，预计08年市场供应量将超600万平。;70万㎡;三足鼎立风险与机遇并存;;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;住宅市场风险评估结论;商业部分——建筑形式、面积、经营业态、人群;大型商业概况;5、多元批发城 特色定位：服装、百货 市场定位：低档消费 客流量：4个出入口主出入口750人/h 客群来源：周边村民或外地务工人员;她能飞多高……;凤凰城之市场定位： CLD·观海·国际风情公寓----百鸟之王 日常居住为主，季节性居住为辅 国际公寓： 不以狭义的建筑形式为代表，而是生活氛围与方式的表达者。 它需要国际化的城市环境、极具潜力的区域环境、完善的配套环境、国际化的产品规划及国际化生活氛围5大元素支撑。 凤凰城之相： 风情，最美，领衔，高贵，雅致，瑞祥，气质 ;我们距离真正的“国际化风情公寓”还有多远？ ——国际风情规划建议;一、建筑与海应该更加亲密;二、户型更加实用、灵活、艺术;三、园林更加风情明显;——考虑养护成本，水系平日可关闭，节庆日或纪念日开放。;2、中心广场坡地造景，营建视觉立体感;每个院落空间的处理，既有活动场地， 又有较为私密的谈话场所。 ;四、贵族式的幼儿教育机构;六、绅士管家——柔性服务，应需而变，健康与安全监督官;卫生间;2）约1000元/平米;电 梯 厅 石 材 地 面;装修风格一：欧式;装修风格二：田园;装修风格三：现代;八、细节体现国际化风情——其他公共空间 1、单元区 单元入口设雨篷； 酒店式挑空入户大堂（信报箱/奶箱/休息区/雨具桶/理石地面/装饰绿植/油画、海元素画）； 入口台阶处设坡道，方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运； 管道不宜集中设在入口处，若设置应用轻质隔板加以封堵，并设检查口。 2、楼梯走道 宽度约1.8米，长度尽量短，提高住宅使用率。 3、电梯 名牌电梯。帝森/奥的斯/日立等。 ;装饰细节;凤凰展翅，谁堪挡？;1、对谁说？;中小户型客群分析 客户一： 主要特点：26-30岁，工作稳定，薪富一族。工作三至五年，有良好的职业前景，无较多积蓄。具备强烈的消费激情，首付能力10万元左右。 个人修养特征：受过良好的教育，对于自身知识水平和工作实力有绝对信心。相对文化层面高，易接受新鲜事物。 置业消费认知：多为首次置业，置业观念易被引导。产品之外能使他们产生美好联想的生活状态（梦想）是必须的。一旦选择，热情而专注。 购房动机：新婚，组建小家庭，自住 客户二： 主要特点：45-55岁，收入稳定或有一定积蓄，大部分二次置业，注重区域环境，希望提高生活质量。首付能力10万以上。 置业消费认知：期望更好的居住环境、生活更加舒适、改善一些原本不满意的条件，对新区发展充满信心。 购房动机：三口或两代居住，改善居住环境/外来安家/退休居住/外来投资 ;大户型客群分析 主