购买拆迁购买拆迁安置房存在的风险的应用.pdfVIP

A thesis submitted to XXX in partial fulfillment of the requirement for the degree of Master of Engineering 购买拆迁安置房存在的风险 随着城镇规模的不断发展与扩大， 城市拆迁的广度与速度也在加快。 被拆迁人手中的拆迁安置 房因为便宜实惠，买的人也就多了起来，但你在下手时考虑过风险问题吗 ?毕竟拆迁安置房和一般 的商品房不同， 因为其安置对象是特定的动迁安置户， 该类房屋的买卖除受法律、 法规的规范之外， 还受到当地政府相关政策的约束， 且拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕， 其后续 手续通常要出售方配合办理， 这就为纠纷的产生留下了隐患。 近几年来， 笔者经手办理的房屋买卖 合同纠纷案件每年都有大幅度的递增， 其中大部分是拆迁安置房的买卖纠纷。 拆迁安置房形成纠纷 的原因主要有以下几个方面： 政策因素。 根据相关法规及政策规定， 拆迁安置房屋一般分为两大类： 一类是因重大市政工程 动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。 此类房屋产权虽属于个人所有， 但在取得所有权 的一定期限内不能上市交易。 另一类是因房产开发等因素而动拆迁， 动拆迁公司通过其他途径安置 或代为安置人购买的中低价位商品房 ( 与市场价比较而言 ) 。该类商品房和一般的商品房相比没有什 么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 价格因素。目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让 买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，到交 房时的价格可能相差近千元，拆迁户认为自己的利益受到了损失， 因此拒绝交房，要求涨价， 最终 导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。 人的因素。 “共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。 他们找合同的漏洞逃避法律责任 追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。共有人会以《城市房地产管理法》第 38 条第 4 项“共 有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第 6 项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让 为由，请求确认房屋买卖合同无效。对此笔者认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意 见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产， 其行为应该视为无效，但该意见同时规定， 如果第 三人善意取得财产， 其取得财产的行为应该受到保护。 而由此给其他共有人造成的损失， 应该由擅 自处置财产的共有人进行赔偿。 《城市房地产管理法》规定禁止转让尚未确权发证的房地产， 其立 法目的就是为制止来源不明、 权属不清的房地产转让。 而当事人之间的拆迁房买卖合同在订立合同 时就来源明确、权属清楚， 拆迁户主张合同无效违背诚实信用原则。为保护交易安全， 应当认定合 同有效。卖房人应当交付房屋，并协助办理房屋产权变更登记手续。 爱情的美妙，就在于人的多情和心甘情愿，在甜蜜的热恋阶段，全身心的投入和付出都无怨无悔。 男人深情缱绻地对女人说： “我负责赚钱养家，你负责貌美如花。 ”那时那刻的话语，相信他是真心的，