- 1、本文档共67页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
中海·赵巷别墅
{营销策划}中海某别墅项
目营销策划报告
中海·赵巷别墅
报告日期:二 00 三年七月
上海开启房地产投资咨询有限公司
地址:上海市凯旋路 2200 号
x021-7 传真:021-0
目录
市场篇
一、 别墅大市场研判…………………………………………………04
二、 板块市场研究……………………………………………………12
三、 市场篇大结论……………………………………………………24
策略篇
一、 SWOT 分析………………………………………………………25
二、 定位系统…………………………………………………………27
三、 营销策略…………………………………………………………31
销售篇
一、 价格策略…………………………………………………………35
二、 推案策略…………………………………………………………37
三、 客源销控…………………………………………………………39
四、 开盘条件…………………………………………………………40
五、 现场售楼处及样板段……………………………………………40
六、 现场售楼处………………………………………………………40
广告企划篇
一、 案名………………………………………………………………43
二、 广告总精神………………………………………………………43
中海·赵巷别墅
三、 广告总口号………………………………………………………43
四、 广告推广主题……………………………………………………44
五、 媒体计划…………………………………………………………44
六、 阶段性营销推广…………………………………………………45
附件
销售管理程序及流程………………………………………………………51
广告投放流程………………………………………………………………63
[市场篇]
——前言——
上海的别墅市场在近两到三年呈现供大于求的现状,而由于目前全国和上海对于别墅用
地的停止供应和上海经济的快速增长使得个人收入较大增长,别墅购买群扩大,在未来 5 到
10 年成为稳定的购房热点 ;
随着上海经济的飞速发展,别墅的客户群也正在不断发展壮大,本地客户和外地来沪发
展的实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新的别墅购买人群—新上海富裕阶层 ,该阶层
将成为上海中高档别墅的最大购买群,但千万以上的顶级别墅仍然以外籍人士和外地高端企
业主为主要客源;
从别墅的分布来看,随着一城九镇的开发和上海中心土地资源的日渐稀少和私家车的大
量普及,上海别墅的外延将由目前的西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半
径更大的松江、嘉定、上海远郊、昆山、苏州等地,并形成规模化、集中化的别墅大盘;
以佘山为中心正在形成一个上海最大的、资源最好的高档别墅区——大佘山富人区 ;
沪青平公路沿线别墅经过将近 10 年的发展,已经成熟。别墅档次已由原有的中低档,
发展为中高档别墅的聚集区;
西区的泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争的别墅板块,其供应的别墅多为 200-300
万总价的楼盘。对于现今 “两头俏,中间冷”的别墅市场而言,200-300 万的市场处于最为
尴尬的境地。而各板块各有特点。
关键词: “供大于求”、“新上海富裕阶层”、“集中开发”、“佘山富人区”、“松江新城板块”、
“泗泾板块”、“新桥板块”和“沪青平板块”。
上海别墅分布图 (浦西部分)
中海·赵巷别墅
第一部分、别墅大市场研判
一、 上海别墅市场的大势分析
1 、上海的经济稳定快速发展将成为上海未来别墅的最有力支撑。
(1)上海经济连续快速增长,已连续11 年保持两位数增长态势;
(2 )上海GDP 的增加,城市空间的扩大、私家车的大量进入家庭、人们对于空气、绿色和
健康的要求不断提高,使得白领阶层中的精英人士、成功的私营企业主、海归创业人士将逐
步转化为新上海富裕阶层 ;
(3)申博成功、中国入关、浦江两岸开发等利好消息将吸引更多的外资进入上海,更多的
外资企业和国际 500 强企业将地区总部迁至上海,也带来了新一批别墅的租赁阶层和购买阶
层;
(4)上海为增强整体城市竞争力。扩大吸引外资,决定启动 “173计划”,即将松江、嘉定、
青浦三区 173 平方公里的范围划为新的低成本外商投资基
文档评论(0)