财富广场推广初步设想.pdfVIP

财富广场推广初步设想 一 前言 随着江苏三大经济都市圈的划分， 徐州成为省委、 省政府重点扶持对象。 大 力支持徐州招商引资， 积极推动徐州经济发展成为省委、 省政府的共识。 随着徐 州经济的发展，人均收入的提高，消费市场的扩大，消费能力的增强，徐州成为 国内外众多企业投资的理想对象（ 2004 年 10 月，徐州以突出的投资优势，位列 央视“十大中国最具经济活力城市”评选 20 个提名城市之中）。一时之间，商 家云集徐州， 纷纷在徐州投资建厂， 或成立分公司 （办事处），并以徐州为中心， 向周边城市进发。 结果，徐州的写字楼及商铺市场在外来投资者和本地投资者的 合力重击下被激活。 二 徐州写字楼市场概述 近期，通过对徐州市区待建、在建、已建写字楼的摸底调查，得出徐州写字 楼市场潜力很大、现状不容乐观的结论，主要表现在以下几个方面： 1、徐州近期写字楼市场供需相对平衡。 从对已建、新建、在建写字楼的调 查情况来看，无论是销售还是出租，总的来说，情况比较好，空置率比较低，不 存在长时间滞销和停租的情况。 但是， 徐州毕竟是三线城市， 城市经济发展相对 缓慢，中小企业数量增长有限，国内外大企业进驻较少，市场的扩展力度有限， 同时，随着在建写字楼的竣工销售（约 150000平米），又将满足一部分市场需 求，因此，徐州近期写字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场 定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨， 潜力会得到进一步挖掘， 市场空间会 得到进一步开拓。 2、经营模式以销售为主。 徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售， 只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只 有少数只租不售， 如国贸大厦、 泛亚大厦， 究其原因可能与开发商的实力和经营 理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度， 获取资金收益， 但将物业卖给不同的业主， 让其自主经营， 难免造成物业管理困 难，损及物业的形象， 不利于物业长期发展； 租赁，虽然短期内不利于资金回笼， 会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时， 可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选 择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。 3、高档写字楼稀缺，中低档居多。 在调查的众多写字楼中，中低档居多， 如：怡城广场、 盛佳大厦、 成功大厦， 这些写字楼， 无论是规划设计、 建筑材料、 内部配套设施，还是物业管理、软性配套，都比国贸、泛亚这样中高档写字楼要 差一个档次，且大多数写字楼都是板式楼，变化不大，造型雷同，个性不强，千 人一面，缺少品位和新鲜感。相信，随着徐州经济的发展，一批设计新颖、建筑 独特、绿色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新兴写字楼将会在徐诞生。 4 、市场细分程度不够，或者说就没有细分，专业性写字楼空缺。 在徐州写 字楼市场中， 由于没有明确的市场定位， 没有精准的市场细分， 故而专业性写字 楼没有形成。 在每栋写字楼里， 大小企业并存， 各个行业皆有， 鱼龙混杂。相信， 随着徐州经济形势的发展， 写字楼市场会越分越细， 针对各种行业和企业的写字 楼会相继诞生。 5、区域化特征明显。 综观徐州写字楼的分布情况，主要集中在彭城广场周 围，准确地说在淮海路、中山路交汇处 500 米半径圈内。这里，位置绝佳、配套 齐全、交通便利、经济繁荣、商贸氛围浓厚，且大小企业齐聚一堂，既有利于提 高工作效率，又方便员工生活、工作。但是，这里的土地成本高昂，租金、售价 较高，且随着私人汽车的增多，停车、堵车、道路等问题也越来越严重，同时， 随着