租赁合同重点难点问题及审查要点.ppt

租赁合同重点难点问题及合同审查要点 案例： 甲公司与香港欧易姆公司于2012年3月1日签订框架协议，约定将21万平方米房屋交付期出租经营，并约定协议签订之日起45天内签订正式租赁合同，否则，框架协议自动终止。合同约定了租金标准、租赁年限和免租期等。同时约定，由香港欧易姆公司在北京注册成立全资子公司履行租赁合。 合同签订后，香港欧易姆公司委托张三全权负责场地招商事宜，张三与李四等人在北京成立北京欧易姆公司。2012年8月至2013年3月，甲公司相继将场地交付北京欧易姆公司。北京欧易姆交付了200万租金预付款。 2015年1月，甲公司要求收回场地并自行招商经营，作为法务人员，如何设计诉讼策划方案（包括如何确定被告、诉讼请求及其理由）。 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 司法解释第14条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 （五）承租人欠缴物业管理费，是否有权要求业主承担物业管理费。 依据：《物业管理条例》第42条、《物业纠纷案件司法解释》第7条，业主对物业管理费承担连带责任。 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 （十）抵押权和租赁权 1、抵押人将已出租的房地产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 2、抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 （十一）所有权和租赁权 买卖不破租赁原则： 《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 二、合同审查主要要点 17、合同解除或终止条件（包括改变用途、欠付租金、租赁保证金、水电费、物业管理或其他费用、违反合同约定转租、分租）； 18、承租人员因导致合同解除、终止，免租期应计收租金； 19、合同解除或终止后场地交付，以及逾期交付场地的处理； 20、租赁物被拆迁时补偿原则； 21、保密义务； 22、不可抗力； 23、违约责任； 24、争议解决及其法律适用。 * 租赁合同重点难点问题及合同审查要点风控法律室 熊秀峰2017年8月 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 二、租赁合同审查要点 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 （一）租赁合同效力 1、效力判断标准：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同备案不影响合同效力。 2、冲突：《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》 [2003]民一他字第11号。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 （二）数份租赁合同优先顺序 1、优先顺序： （1）已经合法占有租赁房屋的； （2）已经办理登记备案手续的； （3）合同成立在先的。 2、效力：均有效，不影响各个合同效力。 3、法律后果：不能取得租赁房屋的承租人可请求解除合同、赔偿损失。 租赁合同重点难点问题及合同审查要点 一、租赁合同重点难点问题 （三）优先权 1、优先购买权与合同无效的争议 （1）《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，