北戴河聆涛园计划说明指导书.docVIP

北戴河 聆涛园 企划说明书 20XX年5月25日 运筹帷幄之中????精明人知道先行取胜，当发展商完美将本身优势和外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业运作过程，让这个富含生命潜质产品加上后天包装和引导，使其含有在市场上压倒多数生存力和竞争力，能够在猛烈竞争中游刃有余……产品浅析一、从别墅大环境1、概述别墅将表现居住人身份和社会阶层作为关键攻关点去计划延展，空间居住文化理念是别墅赖以生存和维系基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下亚文化群，文化是整个社会生活方法总和，而这些消费者汇总就是在特定区域中含有相类似文化、爱好、爱好、习俗等生活方法人群，所以，表现身份和阶级性就成了别墅存在关键依据。依山傍水而建独立洋房，文人雅士商贾豪富幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所表现她们和众不一样存在价值。2、特征中国房地产业经历了近20年来大发展，尤其是最近别墅热升温，别墅内涵和外延已发生了一定改变。使用对象从以前少数特权人士到现在更多富有些人士。功效从以前临时修养之所拓展到作为生活起居第一居所，从以前单纯住所拓展到居住、办公兼有。但不管别墅功效怎样拓展，种类怎样演变，别墅全部不能缺乏以下特征：·?别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用；·?别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大全部依风景区、天然水域等稀缺资源而建造；·?别墅必需表现个性化，不能大批量生产。3、分类从别墅消费需求角度我们大致能够把别墅归纳为6类：⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求这种项目关键针对少部分经济实力雄厚成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商根据用户要求设计建造，完全表现别墅全部者个**好和需求；⑵度假型别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。这种居住和生活方法造就了这部分度假型别墅需求，而且有估计说以后度假型连体别墅需求量将会增大；⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地域较多。比如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国企业高级主管或外企职员，她们在上海通常不会把别墅买下来，但企业高额住房补助使得她们有能力租住别墅；⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造带有经营性质别墅。在国外有很多专业旅游投资企业从事这种开发，业主只要买下这座别墅时段使用权，即可在指定时间享受在此居住待遇，平日有专职物业企业代为管理，价格比相同档次星级酒店廉价很多，最关键是这里有一个独特家庭气氛和人性化享受，度假就在属于自己家里；⑸办公型别墅通常是一个大企业把一栋别墅买下来自用，现有了花园式办公环境，又有了高级管理人员寓所。在上海市区有不少老洋房就被部分大企业作了办公之用；⑹投资型别墅因为很多别墅能够取得较高租金收益，含有较高投资价值，使其颇受投资者关注。二、从本案角度1、个案优势北戴河作为海滨疗养胜地，随地可见诗情画意自然景观，用林之葱郁海之浩淼装点自家窗棂，亦是平生快事。本案含有作为别墅基础条件，先天资质有一定优势，具体表现为：·?占据北戴河可取得土地较佳地理位置，虽不能取得直接观海效果，但因为临海一线房产不是作为销售项目，对本案影响不大。·?北戴河本身环境气氛已经形成了吸引旅游天然资源，对项目标顺利销售提供了保障。·?市场上现未有强大同类产品竞争个案，在南戴河“碧海蓝天”在本案销售期内没有尤其大动作，且在地理位置上和本案不存在竞争性。2、个案难度别墅物业已经作为“成功#8226;富足”象征，已经成了生活中“最高境界”，一般百姓是望尘莫及。这就在产品计划上提出了很多限定性要求，从而给销售增加了不少约束，具体到本案，就存在以下项目难度：·?项目标用户以区域客为主流秦皇岛本身消费购置行为不足以支撑高价位房产商品，且本案产品为旅游型分时度假模式操作，愈加限制了它客源组成。·?目标用户可选择性较多本案客源组成以北京投资客为主，在销售行为和广告宣传上肯定要向北京倾向，运作上可能会采取双销售处模式进行。然而对北京客源来说，别墅产品可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报特点加以最大化发扬。·?北京房产市场上注目度宣传有较大难度北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案极难在短时间内凭借单纯广告效力快速造势，只有有独特卖点、有心操作产品计划简述一、?别墅产品功效特点????住宅首先要满足使用功效，满足日常起居便利和舒适，满足居室生态要求。所以，功效区分隔、使用功效细分化、专门化，已是肯定趋势。作为高级物业别墅来说，则更应重视功效设计和配置，更应满足高于通常家庭生活需求。在增强居室私密性同时，更应注意室内、外空间过渡，和和私家花园，即自然环境交融。并在提升居家舒适度和便利性，空间格局经济性、合理性方面