北京双花园新项目营销专题计划专题方案.docVIP

北京双花园项目营销策划汇报 HTMLCONTROL Forms.HTML:Hidden.1 HTMLCONTROL Forms.HTML:Hidden.1 ? 目　　? 录?一、区域市场分析（一）供给分析（二）需求分析（三）价格分析（四）结论二、项目分析（一）项目优势分析（二）项目劣势分析（三）存在机会(四)面临威胁三、销售方案（一）现在存在问题（二）项目定位（三）用户定位（四）价格方案（五）项目提议（六）销售策略（七）现场包装四、宣传推广方案（一）媒体选择（二）活动行销五、企业优势摘　　　? 要　? 我们对双花园项目周围市场进行了调查和分析。经过我们分析，我们认为现在市场建筑技术含量在提升，楼体立面、户型及使用率均比很好。同时购置房产用户对户型选择愈加合理实用，用户对价格方面敏感程度降低，取而代之是对项目综合方面考虑。　 ?同时，我们也对本项目进行了认真研究和分析。经过我们分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定优势。同时，在户型设计、使用率、立面、小区环境、价格体系等方面存在一定问题。　? 为了愈加好完成项目标销售任务，最大化确保发展商利益，我们对项目标营销方案进行了分析和调整，提供了初步销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。　? 我企业含有多年销售经验和科学管理体系。我们在用户资源、网络资源等方面全部有很好优势。我们本着为发展商负责、对项目负责态度开展我们工作。　　真诚期望能携手合作。? ? 一、区域市场分析 　　 ?双花园小区在东二环广渠门东北角，依据我们对市场了解此次市场调查所设定调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁荣国贸商圈，周围物业销售业绩良好。伴随CBD商圈发展，泛CBD地域住宅市场供给速度在20XX年急剧增加。 （一）供给分析 1、总供给量分析 该地域近十年来一直是中低级居住类项目为主导，高级项目标市场供给极少，但近期伴随四环路开通，CBD商圈及其辐射区域范围不停向外扩展，区域商品房供给量快速增大。自1998年来该区域内商品房总供给量达成194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环18， 劲松嘉园。20XX年以前每十二个月市场供给量不超出10万平米， 20XX年市场供给量约为50万平米，其中规模较大楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域供给情况，今年本区域商品房进入供给高峰期，短时间内将打破供求稳定状态。?市场已销项目表? 住宅名称 总建筑面积（万平米） 怡馨园 10 广馨居 1.8 劲松嘉园 5 九龙花园 80 东环18 12 累计： 108.8 ?市场在销项目表? 住宅名称 总建筑面积（万平米） 世纪阳光 10 鑫兆豪园 10 新青年公寓 10 世桥国贸公寓 6 乐澜宝邸 10 华腾园 40 累计： 86 ? 2、物业类型分析 ? 现在该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为一般住宅。整体来看是以5000--6000元/平米中等住宅居多，超出7000元/平米高级项目并不是很多，所以区域物业以居住为主。?物业类型表? 住宅名称 物业类型 世纪阳光 一般住宅 怡馨园 一般住宅 广馨居 一般住宅 鑫兆豪园 一般住宅 新青年公寓 一般住宅 劲松嘉园 一般住宅 世桥国贸公寓 一般住宅 九龙花园 一般住宅 东环18 一般住宅 乐澜宝邸 外销公寓 华腾园 一般住宅 ??? 3、物业品质分析 ?用户理性选择影响着住宅产品品质，开发商对于物业定位越来越细分和明确。开发商不管在项目标运作还是在产品设计上全部比以往有所提升，具体表现在以下多个方面。n　　　　目标用户细分n　　　　开发商品牌意识加强n　　　　重视环境计划设计n　　　　重视细节设计n　　　? 从各个方面表现“以人为本”随去年以来御景园，乐澜宝邸等高级楼盘面世，将这一地域物业品质和价位全方面抬升。因为同类地域楼盘价位、档次相差悬殊，所以，一样是商品房，但不一样楼盘未来小区业主层次，和管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业品质正在逐步提升，正在运作项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓品质全部较早期推出项目有很大提升。? 4、楼体分析 （1）建筑形式居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层项目只有东环十八古柏家居。（2）环境计划小区内部环境计划水平普遍不高，绿化率低。（3）小区规模除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少。（4）市场表现项目销售过程中，户型合理小户型市场表现突出。?物业楼型统计表? 住宅名称 建筑形式 结构形式 建筑单体数量 层数 世纪阳光