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（房地产管理）房地产企 业核心能力的界定与构筑 房地产企业核心能力的界定与构筑 一、房地产企业核心能力的概念分析 房地产企业核心能力是指在市场竞争条件下，以企业的技术能力为基础，通过战 略决策、开发策划、规划设计、投资建设、市场营销、内部组织协调、售后服务 等过程相互作用所具备的获取持续竞争优势的能力或 “过人之处”。 房地产企业核心能力是决定企业在市场中的份额和企业未来发展前景的重要因 素，因此必须在竞争条件下得到市场认同才意味着具有独立的、持久的竞争优势。 房地产企业核心能力是通过业务流程（businessprocesses）外化为企业持续竞 争优势与超利润的，是企业在发展过程中建立与发展起来的一种资产、资源和知 识的互补体系，其实质是对资源与知识的整合与协调。对企业知识与资源的整合 与协调，不仅增加流程系统之间的内部关联，使竞争对手难以模仿、复制，同时 也促进了企业的核心能力形成于这一过程之中。 二、房地产企业核心能力的界定 房地产企业在市场地位和市场竞争中的成败主要取决于企业核心能力，因此高级 管理人员应对此加以关注，应正确判断出哪些事情对企业的长期发展前景更有利， 将主要注意力锁定在能力的核心层，因为只有核心能力才能有助于企业的持久竞 争力和成功。为此，我们必须对房地产企业核心能力进行清晰科学的界定。 （一）房地产企业核心能力界定时应考虑的因素 1 、房地产业的行业特点 ①投资大、投资周期长、不确定性和风险程度高； ②地域性强，市场供给缺乏弹性； ③市场需求的广泛性和多样性； ④市场消费的层次性和发展性。 这些特点表明，房地产企业只有加强市场定位、规划设计，才能降低投资风险， 才能充分满足社会需求，进而赢得竞争优势。 2 、消费者价值 核心能力的作用在于可以给顾客一种 “物超所值”的利益，能够满足消费者的基 本利益需求。例如本田将发动机制造技术的诀窍作为核心能力，虽然没有一个司 机能准确说出为什么驾驶本田车要比其他车的感觉好。消费者能觉察到的是利益， 而非利益所涵盖的有关技术的细微差别等能力方面的东西。由此可见，消费者是 判断核心能力与非核心能力的最终裁判。一个企业在竞争中要想证实自身的核心 能力，就必须致力于不断提高产品中的消费者的 “可感知的价值利益”。 3 、竞争对手的差异 一项能力必须具备排他且不易模仿、复制的竞争优势，才可称之为核心能力。因 为，企业的 “必要能力”和 “差异化能力”之间是有区别的。为此，能被其他所 有企业极易模仿、复制的能力不能定义为核心能力。 （二）房地产企业核心能力界定的标准 基于上述因素的考虑，笔者认为房地产企业核心能力的界定标准主要有以下几个 方面： 1 、独特性：指企业所特有的，没有被当前和潜在竞争对手所拥有的，如资源整 合、市场开发等方面的独特优势； 2 、（短期内）不可模仿性：极易模仿的能力很容易被竞争对手超越，（短期内） 不可模仿性才能构筑持久的优势； 3 、不断创新、升级性：市场是动态变化，核心能力也不是一成不变的，必须具 有不断创新和升级的特性； 4 、延伸性：核心能力是开启市场之门的钥匙，某一能力如不能拓展新的市场和 服务领域，就未必是核心能力。因此在定义企业核心能力时，不能仅从单一的某 一特定产品领域出发，而要着眼于开发新市场的能力。 三、房地产企业核心能力的构筑 （一）房地产企业核心能力构筑的作用和意义 1 、构筑核心能力是房地产企业发展壮大的必由之路 我国房地产业经过二十几年的持续发展，市场竞争越来越激烈，各方面都发生了 很大的变化。在居住概念上，从单纯的居住发展到具有休闲、社交、健康、度假 概念的社区；在社区建设上，从原来单纯的居住套间住宅，发展到包括具有丰富 设施的会所、优美环境、完善的物业管理服务的新型住宅小区；产品、结构、材 料的创新也无处不在。原有的粗放式经营管理理念早已不适应时代和行业的发展 需要，房地产企业必须构筑核心能力才能在激烈的市场中站稳脚跟，才能不断地 发展壮大，才不至于被市场的浪潮淘汰。 2 、构筑核心能力是知识经济兴起和全球经济一体化发展的必然要求 在知识经济和全球经济一体化情况下，房地产企业的经营方式和运营模式发生了 根本性转变，加上我国已加入 WTO ，境外房地产开发企业的涌入，会使业已竞争 激烈的房地产业出现更加激烈的局面。由于我国相当数量的房地产企业在资金、 管理水平、人才素质、经营效益等方面都无法与境外企业匹敌。因而，房地产企 业只有全面提升自身素质，着力于企业的长远利益，注重企业核心能力的构筑与 培养，才能抵御外来风险，才能实现企业的可持续发展。 （二）房地产企业核心能力