常州青龙生活区新项目专题计划案.doc

前 言 常州青龙生活区项目汇报已经四易其稿，其关键议题是项目一期开发定位。鉴于此，企业在前几次调研基础上重新组织了对常州市场全方面调研和分析。调研内容和组织安排见附表。 建立在全方面细致市场调研基础上，经过研展、业务、企划和计划等部门讨论、整合，得出这篇策划汇报，以期为项目一期开发市场定位作出提议。 汇报关键分为三个部分：第一部分是市场调研总结，反应此次市场调查结果和房地产市场现实状况及走势；第二部分是项目开发定位及投资分析汇报，对项目开发三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析，试图用排除法确定项目标市场定位；第三部分是一期开发具体定位提议，前文处理了“为何定位别墅开发”问题，本章讨论“怎样进行别墅开发”，就项目一期开发运作关键方面给出了定位提议。 谨以此作为项目标策划方案。 二○○二年十二月 目 录 第一部分 宏观篇 常州概况 城市介绍 区位、交通 经济发展情况 经济发展 常州开放经济 常州工业、私营经济 城市总体计划 城市结构 发展战略及目标 城市关键分区 市政工程建设及拆迁改造 公共设施 交通 拆迁改造 相关政策 第二部分 市场篇 市场供给分析 市场供给量 市场需求分析 20XX年常州房地产交易情况分布图 供求特征 房产总体市场分析 人均居住水平 市场区域分布 产品总述 价格总述 去划总述 客源分析 市场总结和预判 公寓市场分析 产品分析 面积分析 单价分析 总价分析 去化分析 别墅市场分析 市场供给 产品分析 价格分析 去化分析 客源分析 潜在竞争及走势 市场待开发地块 常州奥体花园项目分析 五星乡地块分析 市场未来走势 第三部分 项目开发定位及投资分析汇报 项目立地分析 1、项目概况 2、项目SWOT分析 二、项目开发定位思绪 三、方案A —— 纯多层小区开发方案评价 1、总体定位 2、市场可行性分析 3、运作周期估量 4、项目后续运作及品牌打造分析 潜在市场竞争分析 方案经济效益评价 小结 四、方案B —— 纯别墅小区开发方案评价 1、总体定位 2、市场可行性分析 3、运作周期估量 4、项目后续运作及品牌打造分析 5、潜在市场竞争分析 方案经济效益评价 五、方案C —— 多层＋别墅组合小区开发方案评价 项目一期开发定位 第四部分 一期开发具体定位提议 一、小区总体定位 二、产品提议 三、价格提议 四、客源定位 五、附加值提议 六、营销时机提议 第五部分 结束语 附1：关键别墅个案详表 附2：推荐户型 附3：项目调研工作进度控制表 附4：青龙生活区项目工作组组员 第一部分 宏观篇 常州概况 城市介绍 常州简称龙城，是苏南地域经济、政治、文化中心之一。 地理位置关键，连接上海、南京两大中心城市而居于正中，和苏州、无锡齐名，组成著名“苏锡常”城市带。 常州有2500多年文字记载，一向是郡府所在地，有“三吴重镇”、“八邑名全部”之称，是历史文化名城。20XX年9月被国家旅游局授予“中国优异旅游城市”称号。 常州现辖金坛、溧阳两个市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个区。全市部面积4375平方公里，其中市区面积达1864平方公里。城区面积在江苏省内仅次于南京市，常州构筑沿海第一集团大城市雄心凸显。 现有些人口380万，其中市区人口208万（包含20XX年成立武进区、新北区城镇人口），原市区（老城区）人口约100万，常住人口约85万人，暂住人口约15万人。 区位、交通 常州地处江苏省南部，沪宁线中部，属长江三角洲沿海经济开发区。 常州有着十分优越区位条件和便捷水陆交通条件。市区北临长江、南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速、312国道、京杭大运河穿境而过。长江常州港为国家一类开放口岸，民航常州港有通达中国20多个大中城市航线。 经济发展情况 经济发展 常州是著名工业城市，以纺织、机械、电子作为支柱产业，江苏新科电子集团、长江客车厂是其优异代表。多年来以常州国家高新区为代表高新技术产业开始崛起，已吸引包含世界500强在内多家企业入驻。 常州处于苏南经济圈，整体经济实力雄厚，被列入中国城市综合实力50强和城市投资环境40优。下辖武进、溧阳、金坛三区市前后进入“中国农村经济实力百强县”。 常州私营企业比较发达，外贸出口活跃。 20XX年底，城镇集体以上在岗职员平均工资13108元，城市居民整年人均可支配收入9406元。 20XX年常州人均GDP达2400美元。 常州关键经济指标（表格）表1 20XX年数据 GDP 中国生产总值673亿元 人均GDP 2400美元，正步入中等发达国家水平 职员平均工资 整年13108元 人均可支配收入 城市居民整年人均可支配收入9406元。 企业数目 大中型企业227家，三资企业943家 20XX年，常州基尼系数为0.25。依据联合国通常测算标准，基尼系数在0.2—0.3时，社会收入分配比