西安宏润地产高新区宏润国际公寓项目前期策划 85.ppt

物业定位分析 地上部分建议 一层， 设置酒店大堂，延项目四周在考虑酒店式大堂的使用 功能的基础上，将平面分割，实现街铺面积的最大化，临东、 西、北路的部分可以考虑局部的 1 层拖 2 层的商业整体出售， 在户内根据需要后期设置内置楼梯。 物业定位分析 地上部分建议 二层， 考虑本项目的物业配套和周边的办公配套，先期进行 招商，业态可以考虑茶秀（定义位本项目住宅部分的公共客 厅、公共洗衣房（连接一层干洗店）、美容、小型健身场馆、 小型社区超市（一层可以设置通道）等。待项目运作基本完 成以后，可以考虑将所有权进行转让，本部分的体量比较小。 物业定位分析 地上部分建议 三至四层， 由于定义成住宅的话，价值会较低，从附加值提高的角度考 虑，建议 设置成精装修酒店式公寓，标准非常高，家具、家 电和装修全部到位，划分成 1 － 2 室的小户型进行销售。 其销售价值完全和商业价值对等，有利于资金的快速回笼。 预留 5 － 6 层，在营销过程中可以根据销售状况进行调剂。 物业定位分析 地上部分建议 三至四层， 由于定义成住宅的话，价值会较低，从附加值提高的角度考 虑，建议 设置成精装修酒店式公寓，标准非常高，家具、家 电和装修全部到位，划分成 1 － 2 室的小户型进行销售。 其销售价值完全和商业价值对等，有利于资金的快速回笼。 预留 5 － 6 层，在营销过程中可以根据销售状况进行调剂。 经济效益分析 总标的额测算： 公寓＋商业（按市场行情 100 ％售完测算） ＝ 5000 元 / ㎡× 4.8 万㎡＋ 1500 ㎡×（ 10000 元 / ㎡ ＋ 7500 元 / ㎡ ＋ 6500 元 / ㎡ ＋ 6000 元 / ㎡ ） ＝ 240000000 元＋元 ＝ 276000000 元 ≈ 2.8 亿 经济效益分析 总标的额测算： 公寓＋商业（按市场行情 100 ％售完测算） ＝ 5000 元 / ㎡× 4.8 万㎡＋ 1500 ㎡×（ 10000 元 / ㎡× 70 ％ ＋ 7500 元 / ㎡× 60 ％ ） ＝ 240000000 元＋元 ＝ 257250000 元 ≈ 2.5 亿 经济效益分析 总标的额测算： 公寓＋商业（按调整建议后测算） ＝ 5000 元 / ㎡× 4.8 万㎡＋ 1500 ㎡×（ 10000 元 / ㎡× 70 ％ ＋ 7500 元 / ㎡× 60 ％ ＋ 6000 元 / ㎡ ＋ 6000 元 / ㎡ ） ＝ 240000000 元＋元 ＝ 275250000 元 ≈ 2.8 亿 NO.4 项目分析 一、项目 SWOT 战略分析 位置： 高新区 CBD 核心地段 产品： 酒店大堂，中小戶型， 宜商宜住 公摊较大 周边生活配套缺乏 物流不便，针对商业而言 区域市场供给断层 股票投资市场低迷 高新区土地的稀缺 高新区的发展 市场竞争 项目口碑抗性 区域市场潜在放量 优势 机会 劣势 威胁 二、项目卖点提炼 三大平台 居住 商务 投资 大版块环境，项目自身服务 满足 SOHO 的专属配套 大环境 、 小版块 四大门户 交通门户 精英门户 商务门户 高新二路、南二环 精英汇聚、精英交流的平台 高新 CBD 核心 财富门户 针对投资者 八大高点 产品 户型 功能 配套 环境 生活 服务 创富 三、目标客户群定位 使用客户群 ? 单身贵族 ，满足居住的舒适性，追求物业以及服务的品质性和生活配套的齐全度。 ? 考虑 外籍人士 的需要，较长时间的临时居住，聘用单位负责费用，（关注治安，清净， 品质，人群素质的要求），有简单的便餐操作空间（微波炉、面包机、饮水机、工作餐 等），工作强度大，单位也提供工作餐的。上网需求，清洁需求，休闲需求等。 ? 外埠 驻陕机构高层 ，有对临时居住的大环境的要求，身份的体现，需求同上。 ? 本地 行政高管、私营企业高管 等，同样工作强度较大，事业性表现较强，与回家的感 觉不同，时间的不确定性使得不能随时回家，又不能长期居住酒店，需要自己的临时空间， 又对支出较为可略计的情况下的需要，可随时投入工作，约见客户及下属等。 ? 临时 私企之家（ＳＯＨＵ一族）， 1 － 2 人支撑的小型单位，需要迷你的办公空间，能 满足临时居家需求，又可利用项目配套接待客户、谈判等，对物业所处的区位、品质要求 较高。 ? 高级考察人员 ，项目技术研究合作等人员的居住。 投资客户群 类型 纯投资客户 养老型客户 组成 个人投资、机构投资者 个人投资为主 年龄及构成 个人（ 30 — 45 岁）， 机构投资者为具一定经济实力的中、小型 企业 40 岁以上 目的 区域以及物业的增值潜力 退休后能得到丰厚、 稳定的经济来源 预期投资回