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上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争 陈蔚镇 1990 年代，上海城市空间演化在城市土地有偿使用制度实施的导引下开始 了急速变迁的发展历程。城市扩张与郊区城市化进程在空间地域上迅速融合，城 乡二元的空间结构逐渐被打破，以经济联系为核心的城乡一体化进程开始进入实 质性阶段；同时城市土地置换所推动的内部空间重组，也使得旧城改造、CBD建 设有了实质性的进程。 这一过程中，作为城市建设市场经济体制中主要的生产力要素——土地资本 的市场化运作在上海城市空间演化中扮演着越来越重要的角色。土地资本的价值 释放是最主要的支撑力。城市土地资本运作的市场机制很大程度上符合市场经济 的灵活性与自下而上的积极性，“土地有偿使用制度”与“简政放权”等政治动 因与民间资本等经济力量的结盟使上海城市建设以一种空前规模和活力展开，并 成为全国土地市场最为活跃的地区之一。然而土地作为城市建设中最为重要的生 产力要素，与其它生产力要素相比具有稀缺性与不可再生性的特征，当土地资本 净流入格局随着城市土地资源的日益减少，将面临资源萎缩与潜力耗尽的可能。 如截至2003年上半年，静安区已率先其它中心城区把土地基本批租完毕。 在这一背景下，以政治经济学的观点来考察上海城市空间演化与土地资本市 场化的历程，找寻问题与症结具有特殊的意义。 1 上海土地开发的时空历程与土地资本积累的特征 分析上海自 1988 年土地资本市场化运行以来土地出让面积(按地区分和按 用地性质分)的两组数据(表 1)，并以市区、浦东新区与郊区(县)三个空间领域 层次为划分，可以看到上海土地开发热点随时间轴线在不同空间领域场的转移， 土地资本积累呈现外向型拓展和内向型重构交替的特征。同时土地按地区分和按 用地性质分的两组出让数据的比较则显现出土地开发的空间领域与用地性质趋 同的特征。 1.1 阶段一：1980年代后期上海土地有偿使用的早期，土地开发具有明显 的土地资本内向型重构的特征，用地性质上以住宅、综合、商业为主。土地开发 主要是围绕中心城几个热点地区进行：①毗邻全市交通枢纽，如虹桥机场沿线(虹 桥开发区、古北新区)、铁路新客站(不夜城广场)、十六铺轮船客运总站；②围 绕全市性大型商贸中心，如南京路、淮海路、四川路及豫园商场；③依附上海历 史延续的高档居住社区，如兴国宾馆、复兴公园、襄阳公园的邻近地区；④楔入 旧城区核心部位，或者城市精华地段的周边地区，如国际饭店周边地区、静安寺 商城附近。从行政区划的角度看，大部分的城市开发集中在具有良好历史区位延 续的静安区、卢湾区、黄浦区，及城市拓展过程中新形成的优势区位地区徐汇区、 长宁区。 1.2 阶段二：1990年代初期，表现为以浦东新区开发为主的外向型拓展， 用地性质因成片开发的模式以综合类开发为主。1990－1993 年间借浦东开发开 放的契机，土地出让的空间区位大多选择在浦东新区，至 1992 年底，土地批租 项目中有 80%土地位于浦东新区，1993 年这一数字甚至达到了峰值 92.80%。随 后浦东新区尤其小陆家嘴地区土地可供开发容量开始进入阶段性的饱和，1994 年后的 10 年中浦东新区的土地出让面积基本维持在占全市总出让土地面积的 10%左右，期间土地开发主要是以成片开发方式获得土地的浦东各大土地控股公 司在1990年代初期形成的空间骨架基础上进行的功能开发。 1.3 阶段三：1990年代中后期，表现为以郊区、县土地开发为主的城市外 围空间拓展，用地性质以工业为主。在上海推进郊区城市化的发展战略与十五计 划中“一城九镇”郊区建设重点的导引下，郊区、县及临海、滨江的外围地区成 为土地开发的重要空间领域。郊区、县土地使用权成交量自 1993 年以来一直持 续上扬，占据上海城市空间演化非常主体的地位，1994－2001 年的八年间，郊 区、县土地出让面积占总出让土地面积的比例平均为53.8%。2001年后郊区、县 基本以已批租工业土地资本的消化为主。 1.4 阶段四：2000年至今，表现为内向型重构与外向型拓展的并重。2000 －2004 年新一轮房地产周期的启动使上海土地开发的热点重新回复到城市中心 区具备良好利润潜力的空间。