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流程管理新房购房流程 新房购房流程——确定目标 如何判断开发商的实力，楼盘的合法性？ 业内专家分析说，国内的房地产业刚刚起步，许多开发商的实力和经验可能会比较有 限，您在买房时，在考察开发商实力的同时，更要判断出您所要购买的项目的合法性。综合 起来，您要看七证： (1)是开发商的营业执照， (2)是国有土地使用证， (3)是建设规划许 可证， (4)是建设开工许可证， (5)是预售许可证， (6)是销售许可证， (7)是银行按揭 协议书。 　　看这些证件，一是为了了解项目的合法性，更是要留意开发商已付了多少地价款，这从 有多少面积已被批准规划及准许预售上就可以看出来。一个小区的面积少则十几万平方米， 多则几十万平方米，大部分开发商都是采取滚动开发，先做第一期，资金逐步回笼后再分阶 段开发后续工程。有些开发商的土地款是一次性付清，有些开发商则是分期付清土地款。由 此，可以判断出开发商的资金实力，以及他们对作好项目的决心。 　　这 7 个证件中，第 2 至第 6 个证件被称为 “五证”，要注意这五证的用地范围、建设单 位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。 现在有的开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，因 而，在其领取的商品房预(销)售许可证的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，有的甚 至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，您要着重审查您所购买的房屋是否包含在预(销)售范围 内。 　　此外，您还应该向开发商要 “两书” ，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 户型八大忌 1.忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设 计，房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有 改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型 至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。 　　2.忌一览无余许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体 缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有 “密闭 式”和 “屏风式”两种设计，前者会多占用一些空间，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏 风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型。可起到丰富内涵的作用。 　　3.忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的 提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好 别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型 设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。 　　4.忌厅内多门起居室(厅)内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中 往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中 摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，起居厅的连续墙应保持在 3 米以上， 以摆放家具。 　　5.忌光线暗淡在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采 光效果依次类推。 　　6.忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居 方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位 置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发 声设备的地方应该和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。 　　7.忌厨房深藏不露厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单 元房的深处。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又 挤占空间是一种不可取的设计。 　　8.忌房屋通透性差房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功 与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔，夏日室内空气偏高。 户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。 选择楼位置 首先要从小区的整体规划入手，对整个项目有个通盘考虑。一般来讲，能占据最多小区绿化 的楼盘位置最好，因为绿化不仅是赏心悦目的景观，它对隔离噪音、粉尘，制造良好的小气 候，比如湿度、温度等十分有效。在北京，冷季多刮西北风，暖季多刮东南风。因此，专家 建议，如果您选择的楼座西北向有建筑物，东南有大片景观最为理想，因为北京冬春干燥， 多沙的气流会被减弱，而夏季则凉风习习，不会有憋闷的感觉，可以使小区域形成良好的微 循环，提高居住舒适度。从