房地产投资模式讲解.pdf

投资模式讲解 当前投资拓展的方向： 1、宏观政策（调控）影响不大的地区（城市），主要是没有限购、限售、限价的二、 三、四线城市或城镇。 2、同时宏观市场影响不大，刚性需求较大，我司品牌进入该市场后有绝对（或较 大优势），能快速开发，快速销售的城市或城镇 （非竞争性市场）。 3、 土地单价不高、首期拿地面积不能过大、控制资金投放量，寻求符合一年内 “一元赚一元”以上原则，能立即开工的地块。 4、 地价款总价不易太高，需分期支付。 5、 “长短结合、大小结合、快慢结合”，做短平快的项目同时，注意11 大省份 大项目的拓展储备。 一、常见的买地模式 直接招拍挂、土地一级开发整理、勾地等意向性拿地、土地使用权转让、股权 收购、合作开发、三旧改造、其它衍生类型。着重讲解勾地、土地一级开发整理、 土地使用权转让、股权收购。 1、直接招拍挂 2、土地一级开发 企业参与一、二级开发是两个相互独立运作的模式，一级开发含规划编制、 报批、征拆补、三通一平等过程，完成一级开发后进行市场公开出让，土地竞 得者进行房地产开发，具体流程为：合同签订阶段、土地储备实施阶段、土地 出让阶段、资金返还阶段，后面会具体讲述各阶段细节。 3、勾地等意向性拿地 4、土地使用权转让 课程着重讲解。 5、股权收购 课程着重讲解。 6、合作开发 7、三旧改造 具体指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造 第 1 页 共 26 页 8、其他衍生类型 第 2 页 共 26 页 二、勾地等意向性开发 1、勾地协议需确立的实体内容 地块完成报批等合法手续、形成净地、完成的地块外围基础设施建设及地块 平整、规划条件、规费优惠、建好围墙、约定出让起始价上线、地块出让时间等。 注意：保证金（或诚意金）需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。 2、勾地协议解读 湖南湘潭天易项目。（链接协议） 3、土地出让相关条件的设置 4、如何进行土地现场勘查 现场勘查主要从销售、规划设计、收地进度、工程进展、成本造价和地质灾 害几个方面考虑。  影响销售的因素 区位、交通与周边配套 区位、交通与周边配套是项目成功的最基础条件，也是项目考察最基础 因素，这里不再详述。 环境影响因素 环境影响因素指对项目内居民的生活、健康、心理产生影响的周边环境 因素，良好的环境、优美的景观是销售的必要保障。 A、噪音污染 常见的噪音污染源有：机场、车站、码头、公路、铁路、工厂、采石 场、矿场等，项目应与之保持一定距离并采用隔音措施以消抵对消费者的 影响。 B、空气污染 常见的空气污染源有：化工厂、制药厂、屠宰场、养猪场、水产品加 工厂、垃圾焚烧场、填埋场及各种异味源，项目不宜布置在污染源的下风 向。 C、景观 项目内部景观可以打造，外部景观难却以改变。优美的景观资源无疑 对销售有促进，但如果项目临近一些杂乱的村庄、街道、棚户区则对销售 产生负面影响，一般采取绿化遮挡、合理选择主出入口避开这些不利因素。 D、消费者心理影响 第 3 页 共 26 页 消费者会对其反感、畏惧的事物产生抗拒，从而影响项目销