里程碑节点标准要素执行和反馈 共52页.pptVIP

卓越集团 里程碑节点标准、执行与反馈 吴畏 2019年11月26日 卓越集团 目录 第一章里程碑节点标准 第二章里程碑节点执行与反馈 第三章里程碑节点调整 卓越集团 第一章里程碑节点标准 第二章里程碑节点执行与反馈 第三章里程碑节点调整 第一章里程碑节点标准 卓越集团 里程碑节点的含义及分类 1、兼顾集团管控度需要与节点执行效率而确定的一系列 项目时间进度点,选取项目总控计划中19个重大节点设 为里程碑节点,由集团直接管控,里程碑节点的设定、 调整、取消均需要经过集团相关部门及管理层审批。 2、里程碑节点含:士地合同签署、营销定位报告审批、 设计方案内部审批、设计方案外部审批、目标成本审批 、施工图第三方审查、工程规划许可证、施工许可证 土方及支护、总包底板开工、正负零结构、优展区移交 、主体达到预售条件、预售许可证、开盘、主体结构封 顶、外架拆除、竣验备案、集中入伙 第一章里程碑节点标准 卓越集团 3、里程碑节点按属性分类 营销类:营销定位报告、开盘、入伙,主责单位为分 公司营销部 设计报建类:土地合同、方案内审、方案外审、施工 图外审、工规证、施工证、预售证,主责单位为分公 司设计部、发展部(如有) 工程类:土方及支护、总包底板开工、正负零结构 预售条件、优屐移交、主体封顶、外架拆除、竣工备 案,主责单位为分公司项目部 成本类:目标成本审批,主责单位为分公司成本部 第一章里程碑节点标准 卓越集团 4、里程碑节点按相关性分类 第一类强相关节点 〉营销定位报告〓θ设计方案内审嚅目标成本 第二类强相关节点 土地合同签署90灭设计方案外审天施工图外审 9工规证〓天→施工证 第三类强相关节点 土方及支护底板开工正负零—预售条件 主体封顶外架拆除→竣工备案 入 伙 第一章里程碑节点标准 卓越集团 5、原则上不能调整节点 施工许可证 影响财务融资,进而影响项目现金流、IRR 影响现场动工,进而影响项目施工进度 预售许可证 影响开盘,进而影响销售业绩 竣验备案证明 影响入伙,进而影响财务利润结转及引起客户赔付 以上里程碑节点若有延误,将直接影响项目经菅业绩! 第一章里程碑节点标准 卓越集团 士地合同签署 定义:国有土地使用权出让合同的签署时间 作用:一般情况下,土地合同签署作为项目报建的起点 注意事项 1、国有土地使用权出让合同不等于土地出让协议。 2、国有土地使用权出让合同不等于项目收购协议 3、若出现原土地合同失效,需重新签订的,以新签订时间节点为 准 第一章里程碑节点标准 卓越集团 营销定位报告 定义:营销定位报告通过集团总裁审批 作用:明确业态、产品、户型等定位条件,为下步方案设计提 供前置条件 注意事项 1、营销定位讨论会或过程稿完成不等于此节点完成。 2、营销定位报告应使用集团规定标准模版填写,发起审批前应与 集团职能部门进行充分沟通并达成一致 3、作为营销设计指引的输入条件,深度必须满足方案设计的要求 4、营销定心报告一经审批,必须避免反复修改 第一章里程碑节点标准 卓越集团 营销定位报告 案例分析 某项目营销定位报告因质量及深度不够,导致营销定位报告报批 超过3个月,仍未获审批,直接影响项目开发进程! 为营销定位报告,太粗糙,基本不能作为设计的輪入条件。宏巩数据引用去年3季庹,商现在太远。这 月形勢有很大甕化。客户分祈稍好些,但只有区域分布数据,具体設计需要的产品细分基本不能指导 设计。竞争对手分析流于表面,没有具体产品的数据。没有产品售价的预估,没有产品成本的数据 有财务指标的分析,确求大量的赠送(在报告勤据表明客户基本只对价格匏感的条件下)。基本可 肯定,搜照现在的售价踏,即使按市场低价的 售是亏本的。希望营销部的同事 说一点,我对报告中说的数据 客户只对价格敏持怀疑态度,因力这不能解释 们当然要销售速度,但不是要 全然不颐产品价值,否则我们要营销做什 反对意见 208-0814:51:03